来源：每日税讯精选 小颖言税 作者：冯老师 小颖言税 日期：2019—06—19
个人办理房屋等不动产的过户时通常有买卖、赠与、继承三种形式，与人民群众生活息息相关，很多税务机关也设置专门的服务机构或窗口来办理上述有关事宜。由于三种形式下涉及的税种多、减免税优惠内容复杂，一直困扰着大家，本文就结合生活实际来聊聊这几种行为所涉及的那些税事儿。为便于说明问题，本文在政策运用时将房屋分类为住房、商铺等非住房进行阐述。
一、买卖行为
1.增值税
应税规定：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定， 在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税。销售房屋等不动产行为，征收增值税毋庸置疑。
免税规定：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
对“北上广深”四城市的特别规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于个人转让商铺等非住房则不分年限，要按照差额缴纳，计税依据＝（销售取得的全部价款和价外费用－不动产购置原价或取得不动产的作价）÷（1+5%），按照5%的征收率缴纳增值税。
可见只就销售住房行为可以享受税优收惠，赠与无此述。
2.土地增值税
应税规定：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（不分房屋类型），指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
免税规定：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这里只就住房免税，对商铺等非住房不免税。
3.契税
应税规定：《契税暂行条例》规定，房屋买卖属于转移房屋权属行为，对承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。
契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%－5%，各省级人民政府在上述幅度内自行规定适用税率。
减免规定：《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕23号规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对非“北上广深”地区个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；北上广深四市不执行该政策，第二套房一律采用当地规定的契税税率3%.文件对购买第三套及以上住房按多少比率计征契税未做规定，有部分省级税务机关规定：如该省规定适用的税率为4%，个人购买第三套住房，面积在143平方米以下适用税率为3%，143平方米以上的适用税率为4%，之所以拿143平方米做为临界点，是部分省市以此做为普通住房和非普通住房的划分标准。
4.印花税
应税规定：根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证；《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。由此可见，个人买卖不动产所书立的书据属于印花税的征收范围。
免税规定：个人转让住房行为不用缴纳印花税，但转让商业用房还是要按“产权转移书据”税目按书据所载金额万分之五缴纳印花税。
5.个人所得税
应税规定：《个人所得税法》及其实施条例规定，房屋产权所有人将房屋转让给他人的，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额按照20%的税率纳税。
免税规定：符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，免征个人所得税。“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
二、赠与行为
1.增值税
应税规定：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条规定，个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，应视同销售不动产，征收增值税。
免税规定：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第三十六条规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。具体是指离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直属亲属；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。对于公益事业或者以社会公众为对象的赠与、家庭财产分割的行为，涉及的无论是住房还是商铺等，不限定套数、面积均可以免征增值税。
也就是说，个人无偿赠与不动产除上述几种情形外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
2.土地增值税
应税规定：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（不分房屋类型），指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
免税规定：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，“赠与”特指：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。除了上述赠与行为外，其他赠与行为均应当征收土地增值税。
增值税用于公益事业的赠与无须通过中国境内非营利的社会团体、国家机关进行，可以直接按赠与享受免税，除此之外的免税情形与土地增值税基本相同。
3.契税
应税规定：《契税暂行条例》规定，房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
免税规定：《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
只就法定继承人免税，这是契税与增值税、土地增值税在适用免税情形显著不同，而且对遗嘱继承人、承担赡养义务的抚养人或者赡养人、受赠人不分住房、商铺等，不能享受任何形式的减、免税，按本省范围内规定的执行税率纳税。
4.印花税
应税规定：《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证。产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。由此可见，个人赠与不动产所书立的书据属于印花税的征收范围，赠与、受赠双方均应缴纳印花税。
免税规定：《印花税暂行条例》规定，财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。具体到不动产来说，无论是住房、商铺都可享受免税政策。
个人无偿赠与的住房，赠与双方同样免征印花税。
5.个人所得税
应税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，新《个人所得税法》取消了其他所得项目，《个人所得税法实施条例》第六条规定，难以界定应纳税所得项目的，由国务院税务主管部门确定，受赠所得如何征税，目前未有政策明确，但有一点可以肯定，对受赠人再转让受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额应为转让收入减去原赠与人购置房屋支付的价款、转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
免税规定：财税〔2009〕78号文件同时规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税。
就赠与行为而言，契税、增值税、土地增值税、个人所得税几者的共同点在于对受赠的特定关系人进行判别来确定免税与否，而对不动产的性质、面积、套数不做为衡量标准。但印花税是一个特例，以房屋性质确定免税与否。
三、继承行为
继承按继承方式分为法定继承、遗嘱继承。前已述及，继承行为对继承人、被继承人来说，免征增值税、土地增值税、个人所得税，对非住房性质的继承，要缴纳印花税。法定继承、遗嘱继承两者唯一不同在于《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）规定，对于法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。目前规定了法定继承人的二个顺序：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
值得注意的是孙子女、外孙子女不能做为法定继承人，只能做为直系亲属来处理。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应全额征收契税，不享受任何形式的减免，这个适用于遗嘱继承的情形下。
我们通过几个例子来说明三者在不同情形下适用的的征免税情况：
例一、2019年2月王老太拟定合同，将其名下一套50平方米的商铺销售给其孙子李小，已知商铺在3年前购入原价为50万元，现市场价格为80万元，双方如何缴纳税收。
王老太需缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等，其中增值税按（80－50）÷1.05*5%计算；按税法常规计算纳税，不再详述。李小需缴纳印花税、契税按4%因为是非住房，对住房则存在判别第几套、面积等等的优惠。
例二、2019年2月王老太拟定合同，将其名下一套50平方米的商铺赠与孙子李小，已知商铺在3年前购入原价为50万元，现市场价格为80万元，双方如何缴纳税收。
王老太需缴纳的增值税、土地增值税、个人所得税可享受减免；印花税全额缴纳。李小需缴纳印花税、契税按4%（做为受赠人不能享受任何优惠，即使是住房也不存在第一套、面积大小等等的优惠）。乍一看，受赠方接受赠与似乎比买卖形式缴纳税收要少，但实际上如果李小将来再转让这套商铺，假如售价为100万元，不考虑中间环节的过户费等小额费用，要按照100－50＝50万元做为个人所得税的计税依据，而不能按照100－80＝20万元来计算，要多缴的个人所得税可能比买卖情形下需缴纳的增值税、土地增值税还要多。
例三、2019年2月王老太拟定合同，将其名下一套50平方米的商铺赠与其朋友的孙子张小（无利害关系人），已知商铺在3年前购入原价为50万元，现市场价格为80万元，双方如何缴纳税收。
王老太需缴纳增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等，因为受赠人是既不是直系亲属也不是赡养人，所以不能享受减免。对于张小来说纳税情况同例二中的李小，不如买卖合算，将来再转让时买卖形式的比现在赠与形式下个人所得税计税依据较少。
例四、2019年2月王老太拟定一个遗嘱，将其名下一套50平方米的商铺在其去世后，由其孙子李小继承，已知商铺在3年前购入原价为50万元，现市场价格为80万元，李小如何缴纳税，以完成过户手续。
王老太做为立遗嘱人，不需缴纳任何税收。
李小不是王老太的法定继承人，所以形式上虽然是继承合同，但从税法角度视为赠与合同来处理相关税收，同例二中纳税情况。
我们拓展一下，2019年2月王老太拟定一个遗嘱，将其名下一套50平方米的商铺在其去世后，由其朋友的孙子张小（无利害关系人）继承，其他条件同例二。
张小纳税情况同例二中李小。也就是说，在遗嘱继承情况下，立嘱人赠与其直系亲属或无利害关系人，对受赠人来说，税收缴纳无差别。
通过上述这些例子可以看出，法定继承无疑是最佳节税方案，但其适用条件有限；对特定关系人的赠与和买卖相比可能较为节税；但对非特定关系人的赠与在某种程度上讲，比买卖可能缴税更多。
继承、赠与、买卖三种情形下，如果不考虑特定行为下的免税，三者对比如下表（不征表示不属于征税范围）：
出让人（捐赠人、被继承人）
行为 | 住房 | 非住房 |
| 增值税 | 土地增值税 | 个人所得税 | 契税 | 印花税 | 增值税 | 土地增值税 | 个人所得税 | 契税 | 印花税 |
继承 | 免 | 免 | 免 | 不征 | 免 | 免 | 免 | 免 | 不征 | 征 |
赠与 | 征 | 征 | 不征 | 不征 | 免 | 征 | 征 | 不征 | 不征 | 征 |
买卖 | 征 | 免 | 征 | 不征 | 免 | 征 | 征 | 征 | 不征 | 征 |
受让人（受赠人、继承人）
行为 | 住房 | 非住房 |
| 增值税 | 土地增值税 | 个人所得税 | 契税 | 印花税 | 增值税 | 土地增值税 | 个人所得税 | 契税 | 印花税 |
继承 | 不征 | 不征 | 免 | 免 | 免 | 不征 | 不征 | 免 | 免 | 征 |
赠与 | 不征 | 不征 | 征 | 征 | 免 | 不征 | 不征 | 征 | 征 | 征 |
买卖 | 不征 | 不征 | 不征 | 征 | 免 | 不征 | 不征 | 不征 | 征 | 征 |
