一、结论

简单来讲，“两分法”是指在土地增值税项目清算中将普通住宅和其他类型房地产列为清算对象分别计算土地增值税；“三分法”指的是将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。 虽然没明确说，但税总函2016 309号中，土地增值税申报表是三分法。应该以三分来清算。

二、分析

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。这是在土地增值税项目清算相关政策上关于“两分法”的最早规定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。自此，非普通住宅概念引入土地增值税项目清算。在土地增值税项目清算中， “两分法”将普通住宅之外的所有可销售的物业类型例如别墅、豪宅、办公楼、商业、车位等均归为其他类型房地产。这些物业类型建筑结构、用途、装修标准等方面差异非常大，所以销售单价和单位成本差异也比较大，但在土增清算时均归为其他类型商品房，共同核算增值额，使单类型物业形态的增值额正负数相互抵消，可实现整体较低的增值率，从而使土地增值税的税负率合理降低。由此可见，在同等条件下，理论上采用“两分法”对纳税人较为有利。当然，实践中各省市对土地增值税项目清算采用“两分法”还是“三分法”均有不同的规定，房地产企业还应掌握项目所在地主管税务机关对于土地增值税清算的具体政策。在近年来经济增长趋势放缓的背景下，各地政府都在努力想办法增加财政收入，调整地方税收政策，采用“三分法”不失为一个立竿见影的办法，但这也是一把双刃剑，同样会增加房地产开发企业的税收负担。在执行“两分法”的地方，建议房地产开发企业提前做好相关规划，力争在税收政策不变的前提下，尽早进行土地增值税项目清算，可达到合理利用税收政策而减轻税收负担的目的。

三、依据

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条

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