一、结论

只要发生了土地实质性的转让，就需要交纳土地增值税。

二、分析

土地增值税是中财产收益税，它的纳税义务发生有两个前提：一是有偿，二是发生了流转。虽然没有办理产权过户手续，但受让方如果已经实际享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，并有相关的协议等证据表明该土地已经发生了实质性的转让，且取得了经济利益，就证明该土地已经发生了实质性的流转，就应当缴纳土地增值税。

【政策依据】

根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

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