• 深地税发[2009]24号 深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知
• 文号：深地税发[2009]24号阅读：1659发文日期：2009-01-09

• 各基层局：

  现将《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》印发给你们，请遵照执行。

   

  深圳市地方税务局

  二○○九年一月九日

   

   

  深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程

  为规范我市土地增值税征管工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等法规和文件规定，制定本规程。

  土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。

  第一章  项目登记管理

  1、纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料：

  （1）《固定资产投资项目投资许可证》；

  （2）土地受让合同；

  （3）《土地增值税项目登记表》；

  （4）税务机关要求提供的其他资料。

  2、主管税务机关综合服务科对纳税人提交的材料进行审核，并按照纳税人提交的《固定资产投资项目投资许可证》号码为其编制“项目编码”。对材料齐备、填写项目齐全无误的，验原件后留存复印件，原件退回纳税人。

  管理科在2个工作日内将《土地增值税项目登记表》内容录入土地增值税管理系统。

  3、纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。办理备案提供以下资料：

  （1）《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》；

  （2）房地产预售许可证包含拟销售房产明细表；

  （3）房地产初始登记成本、费用审核资料；

  主管税务机关管理科将该项目有关信息录入房地产开发项目档案。

  4、各区局建立房地产开发企业重点税源监控制度，对确定为重点税源监控的房地产开发企业具体监控内容如下：

  （1）土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等；

  （2）房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等；

  （3）房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等；

  （4）完税信息，包括预征土地增值税情况、土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等；

  （5）有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。

  对已确定的重点税源户信息，于每年的1月31日和7月31日前向市局相关处室报送《各区局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表》。

  第二章  税款预缴申报管理

  1、房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

  2、房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准，纳税人在房地产销售合同签订次月纳税申报期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。

  3、预缴土地增值税实行网上申报。纳税人填报《土地增值税预缴申报表》，在主管税务机关限定的纳税期限内申报缴纳。

  未按规定预缴的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

  第三章  项目清算管理

  1、土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  2、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

  （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

  （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

  （3）直接转让土地使用权的；

  （4）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

  3、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

  （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

  （3）经主管税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目；

  （4）广东省税务机关规定的其他情况。

  4、对2005年11月1日后签订房地产销售合同取得的收入清算土地增值税。

  5、开发销售房地产开发项目，纳税人符合第2条规定的清算条件起90日内主动到房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。

  整体转让未竣工决算房地产开发项目的和直接转让土地使用权的应于转让合同签订之日起90日内，向房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。

  上述申报暂不接受电子申报、网上申报、邮寄申报。

  6、主管税务机关日常管理中，对符合清算条件的纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内向主管税务机关综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。

  7、开发销售房地产项目的纳税人在申请清算时，报送以下资料：

  （1）《土地增值税清算申报表》；

  （2）《房产出售情况表》；

  （3）房地产开发项目财务会计报表；

  （4）房地产开发项目土地增值税扣除项目明细表，具体包括取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、转让房地产有关税金等明细表；

  （5）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

  整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：

  （1）《土地增值税清算申报表》；

  （2）房地产开发项目财务会计报表；

  （3）房地产转让合同；

  （4）取得土地使用权支付金额、房地产开发成本和费用明细表；

  （5）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

  直接转让土地使用权的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：

  （1）《土地增值税清算申报表》；

  （2）土地使用权证、土地使用权转让合同；

  （3）取得土地使用权等扣除项目明细表；

  （4）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

  8、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。

  9、土地增值税清算以纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为单位。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

  如果开发期超过3年的，可根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算。具体分期由房地产开发企业根据开发销售情况提出分期计划，报主管税务机关备案。由管理科室录入电脑。

  10、纳税人自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额后，根据已预缴土地增值税数额，确定应补缴税款数额，在主管税务机关确定的纳税期限内缴纳。

  纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应缴纳的土地增值税额，如实填写《土地增值税清算申报表》，完整报送相关资料，并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负法律责任。

  11、纳税人在办理土地增值税清算时可委托税务中介机构对其清算申报表进行审核鉴证，由所委托的税务中介机构出具土地增值税清算鉴证报告。

  对按税收法律法规和土地增值税有关政策和税务机关规定的要求和格式进行审核鉴证的，其出具的鉴证报告主管税务机关将可以采信。但主管税务机关有权对鉴证报告和鉴证工作底稿进行抽查。

  在国内及境外上市的房地产开发企业，其财务报表已按我国证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审计的，其审定后的房地产开发项目收入、成本及费用数据同样具有土地增值税鉴证作用。

  12、纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

  13、对开征前已实现部分销售的房地产开发项目，只对开征后销售房地产（以签订房地产销售合同为准）取得的收入清算。开征后销售的房地产扣除项目金额按单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=项目总成本费用÷总建筑面积增值额=销售收入-单位建筑面积成本费用×销售建筑面积14、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积15、纳税人建造普通标准住宅出售，经过清算增值额未超过扣除项目金额20%的，向主管税务机关递交《土地增值税清算申报表》和《退税申请表》。经过主管税务机关检查核实后，办理退税手续。

  对申请退税的土地增值税清算，由各区局按税务检查程序实施。

  16、纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

  （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

  （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

  （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

  17、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

  （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

  （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

  18、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

  19、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、销售的，分期清算土地使用权扣除项目，可选择按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。

  20、主管税务机关在日常管理、纳税评估、税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，核定征收土地增值税。

  （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；或者无法按清算要求提供开发成本核算资料、所提供的开发成本资料不实、虚报房地产开发成本等；

  （2）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；

  （3）《土地增值税鉴证报告》提出保留意见；

  （4）主管税务机关审核确定其有疑问的；

  （5）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；

  （6）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

  对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。

  21、对本规程第三章第20条所列情形之一的，由主管税务机关核定征收。核定征收办法另行制定下发。

  22、纳税人报送《土地增值税清算申报表》及附送资料由主管区局综合服务科受理。税务机关受理土地增值税清算申报后，管理科应对纳税人报送的清算申报表以及全部资料进行逻辑审核，对申报与资料相符的发送《土地增值税缴纳通知书》，确定纳税人缴纳时间和期限。如申报表与资料有误，通知纳税人重新填报。上述工作在20个工作日（不包括重新填报时间）内完成。

  23、对办理注销税务登记的房地产开发企业按照税务检查程序进行。

  24、纳税人不按规定如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、或有偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条等相关规定进行处罚。

  25、主管税务机关应加强对房地产开发项目的日常管理，建立项目管理制度。应自纳税人购置土地、取得规划审批开始，按项目分别建立档案、对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算等情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

  26、主管税务机关每年需安排对上年度受理的《土地增值税清算申报表》按不低于10%的比例进行检查。检查程序、时限等按我局税务检查管理规定实施

  第四章  清算鉴证管理

  1、土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的信息实施必要审核程序，并出具土地增值税清算税款鉴证报告，以增强税务机关对该信息信任程度的一种业务。

  2、具备注册税务师行业执业资质、纳入注册税务师行业监管的税务中介机构，均可以从事土地增值税清算鉴证工作。

  3、中介机构从事土地增值税鉴证应严格按照国家税务总局制订的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章，并对鉴证行为负法律责任。其按规定出具的鉴证报告税务机关可以采信。

  4、税务中介机构与纳税人签订土地增值税鉴证业务约定书，对鉴证对象实施必要的审核程序，在对鉴证对象进行充分的取证、审核后，出具土地增值税清算申报鉴证报告。

  5、鉴证内容包括：转让房地产开发项目取得的全部收入，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）、房地产开发费用（包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）等金额和凭证的审核情况，总体评价，鉴证结论，鉴证意见。

  6、主管税务机关每年安排对税务中介出具的土地增值税清算鉴证报告进行抽查。对没有如实审核房地产收入及扣除项目、造成少缴土地增值税的，主管税务机关对其鉴证报告不予认可，并及时将情况报告市局，由市局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理中心，由主管单位按规定处理，同时其3年内将不得从事土地增值税鉴证业务。

  第五章  旧房转让征收管理

  1、单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。

  2、转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

  3、纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。

  4、以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管税务机关将可予以采信，准予作为土地增值税扣除项目。主管税务机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，主管税务机关应及时将情况报告市局，由市局统一对外通报，其以后出具的评估报告税务机关将不予采信。

  5、单位和个人转让自建房产缴纳土地增值税填报《土地增值税纳税申报表》，并同时报送以下资料：

  （1）《土地增值税清算申报表》；

  （2）房地产证、房地产转让合同；

  （3）取得土地使用权支付金额凭证，房地产开发成本和费用明细表及凭证。

  按建筑物的评估价作为扣除项目的应按规定提供评估报告。

  主管税务机关管理科审核确认扣除项目及原始凭证或评估报告后，发送《土地增值税缴纳通知书》，确定纳税人缴纳时间和期限。上述工作在20个工作日内完成。

  6、单位和个人转让购买房产土地增值税由国土产权登记中心负责代征，主管税务机关应做好代征税款工作的管理。代征单位应建立代征档案，按月结报税款，并向主管税务机关提供代征税款明细表。

  7、单位和个人转让购买房产土地增值税也可由纳税人自行向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。纳税人填报《土地增值税纳税申报表》，并提供房地产证、转让合同、扣除项目凭证。综合服务科受理申报资料后在2个工作日内转管理科审核，对申报与资料相符的在5个工作日内发送《土地增值税缴纳通知书》。

  第六章  区局与稽查局职责划分

  各区地方税务局负责辖区内房地产开发项目的土地增值税清算工作，各稽查局在税务检查中发现的有关土地增值税问题的，按照以下规定和程序：

  （1）对检查中发现未按规定预缴土地增值税的，责令限期向房地产所在地区地方税务局补缴，并加收滞纳金。

  （2）稽查局在检查中发现以下情况：

  符合清算条件未进行土地增值税清算的；

  纳税人未如实清算土地增值税的；

  转让房地产行为未申报缴纳土地增值税的。

  稽查局就其土地增税预缴情况进行检查，并向纳税人发出《稽查建议书》，限其15日内到房地产企业所在地区地方税务局进行土地增值税清算申报；同时，向房地产企业所在地区地方税务局发出《税务稽查信息反馈书》，通知区局对纳税人进行土地增值税清算；当中若有涉及偷、逃、骗、抗税的情况存在则由稽查局按税务检查程序处理。

  本规程自下发之日起执行。此前下发的文件与本规程相抵触的以本规程为准。

  附件：

  1.《土地增值税项目登记表》.doc

  2.《各区局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表》.xls

  3.《土地增值税预缴申报表》.doc

  4.《土地增值税清算申报表》.doc

  5.《土地增值税纳税申报表》.doc

  6.《土地增值税清算通知书》.doc

  7.《土地增值税缴纳通知书》.doc

  8.国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

   

  附件:附件.rar

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