为统一政策，加强管理，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等有关税收法律法规规定，现对若干税收政策问题公告如下：
一、对自然人与其个人独资企业之间土地、房屋权属的划转行为，不征收营业税。(不但不征收营业税,也不征收契税。但是如果转让给一人有限责任公司，则要征收契税，而划转给给一人有限责任公司也不征收契税)
二、对公墓墓葬费和公墓墓穴管理费免征营业税。（必须是公墓，如果是盈利性墓园，还是要缴纳营业税的）
三、对未取得发票凭证的拆迁还原房，在转让时属于差额征收营业税的，按《房屋拆迁补偿安置协议》注明的已被拆迁房屋的价款，作为其购买房屋的价款，在计算征收营业税时予以扣除（财税【2011】12号文件规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，这里的差额征税是指超过5年的房子）；对未取得发票凭证的法院拍卖房产，在转让时属于差额征收营业税的，依据拍卖成交合同注明的价款，作为其购买房屋的价款，在计算征收营业税时予以扣除。(法院拍卖房产,即使没有发票,仍然可以营业税差额征税)
财税【2012】82号文件第三条规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（即：契税实质上也算差额征收，当然这种说法并非完全准确）
四、对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。(是对财税[2006]186号文件的补充，由于政府拆迁等原因无法按时交地的情况时有发生，如果严格按照186号文执行,对企业来说也是不公平的.此外,一家企业，交地时间比出让合同约定时间早了半年多，当地税务局要按照"交地时间"征收土地使用税，企业坚称186号文件规定的是“合同规定时间”，因此不肯交税，最终企业也没有缴纳，可见186号文件的规定也有两面性)
五、房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。(该条规定的基本原则是“交付使用”作为土地使用税纳税义务的截止时间。该规定是财税【2008】152号文件的补充规定，但是仍然没有说清楚，事实上目前各地对土地使用税停止缴纳的规定五花八门，例如西地税发【2009】248号文件规定：房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。青岛地税的青地税函【2009】128号文件规定：商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×(1－截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积)×土地使用税单位税额标准÷12，而开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。也就是说，青岛地税计算土地使用税时，一开始就不包括公共配套应分摊的土地面积。广西地税的桂地税字【2009】117号文件则规定：终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。等等，可见各地对于土地使用税停止缴纳的时间和方法各不相同)
六、房地产开发项目中公共配套设施占地的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为该公共配套设施的实物或权利状态发生变化的当月末。(不随销售商品房的比例进度,而是按照公共配套实物或权利状态发生变化,对纳税人不太有利，青岛地税局的青地税函【2009】128号文件规定，公共配套设施的占地自始至终就不缴纳土地使用税，而安徽省的规定则与其他大部分地区相似)
七、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款所述“有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出”，是指拆迁补偿支出扣除拆迁旧建筑物等回收的残值后的净余额。
八、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。
(“卖一赠一”,不需要缴纳增值税,而且其成本可以在土地增值税前扣除,虽然这本来就是不言而喻的,可是明确政策毕竟是好事.卖一赠一实质上是捆绑销售，根据国税函【2008】875号文件规定，不需要视同销售缴纳企业所得税，根据财税【2011】50号文件规定卖一赠一也不需要缴纳个人所得税)
九、政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。
（由房地产负担的，就可以列入成本，这不是代收费用,而是房地产负担的费用，理由允许扣除并加计扣除，但江苏省的苏地税规【2012】1号文件规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数）
十、房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。
上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。(这一条规定颇为合理,收入减去购置价格,而成本也不能扣除 ,避免了企业加计扣除的因素，但是也没有让企业吃亏，个人认为这一条是2号公告闪烁着智慧光芒的一条)
（即不动产才允许加计算扣除，这同重庆市的规定略有不同，重庆市的渝地税发【2011】221号文件则规定，房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除)
十一、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。(定金、诚意金也要预缴土地增值税，这主要是出于征管的考量，如果最终用户没有购买房子，那么没收的定金或者说违约金，不需要缴纳土地增值税)
十二、本公告自发布之日起30日后施行。公告施行前已做税务处理的，不再调整；尚未处理的，依本公告执行。
特此公告。
安徽省地方税务局
2012年11月23日
