- 芜地税[2008]48号 芜湖市地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管的意见
- 文号：芜地税[2008]48号阅读：1741发文日期：2008-04-18
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各县地方税务局，市地方税务局各分局（局）：
为进一步加强我市房地产业的税收征管，实现房地产业税收科学化、精细化和规范化管理，堵塞税收流失漏洞，保障国家财政收入，为我市的经济社会发展大局服务，现结合我市税收征管工作实际，提出以下意见，请遵照执行。
一、建立健全房地产企业项目管理制度
各单位要积极借助计算机信息技术，建立房地产项目管理制度，根据每一个房地产项目设置管理台账，详细登记企业的基本信息、不动产项目的基本信息、不动产项目的收入信息、不动产项目的成本信息和企业缴纳的地方税信息等。要加强对房地产项目登记信息的管理，规范信息录入，跟踪了解并掌握房地产开发企业发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售方式、收款方式、收款进度、收款时间等情况，及时更新相关内容，建立健全房地产项目管理的数据资料，积极开展对房地产开发企业缴税情况的纳税评估，及时发现问题，采取有效措施予以解决，提高对房地产项目的税源监控水平。
二、认真落实营业税的相关税收政策
各单位要严格执行房地产营业税的相关政策规定，准确界定营业税收入的实现和纳税义务发生时间，对纳税人随同销售不动产取得的全部价款和价外费用（包括向对方收取的预收款、定金、手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费）均应并入营业额征收“销售不动产”营业税。纳税人采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者，用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产计征营业税。房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价格核定或按政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。房地产开发企业取得其它诸如更名费、过户费等各种形式的收费，应按照“服务业”税目征收营业税。
三、继续加强企业所得税预缴和汇缴管理
一是提高预缴率，从今年5月1日起，市区房地产企业所得税预缴率调整为6%，三县房地产企业所得税预缴率调整为4%，以促使企业主动进行竣工决算；二是加强预缴管理，强化催报催缴工作、督促企业按月足额申报。征收分局要做好窗口把关工作，以税控税，当期申报营业税的，应同时申报企业所得税，未申报的应督促其足额补全申报。各管理分局定期不定期地对房地产企业预缴申报的真实性进行入户检查，结合营业税征收情况，对企业所得税预缴按月逐户进行跟综管理，防止虚假申报等造成税款流失。三是深入开展房地产企业所得税汇算工作，要认真落实市局《关于加强房地产开发企业所得税征收管理的通知》要求，加强对房地产企业开发成本的管理，建立健全相关台帐，如：房地产开发企业开发成本台帐，商品房销售台帐等，严格税前扣除管理。重点加强房地产企业所得税汇算清缴的税务检查，对房地产企业年度申报亏损的或应纳所得税为负数的，各单位要加强检查，不得擅自留抵或退税。对检查后仍有留抵或退税额的企业应上报市局相关科室，同时要对建筑安装企业税收开展同步检查，防止关联企业转移利润，偷逃税款。
四、积极做好土地增值税预征和清算工作
各单位要采取积极有效措施，进一步做好土地增值税的预征和清算管理工作。从2008年5月1日起，经政府批准立项的经济适用房的预征率调整为0.5％；别墅、高级公寓、度假村的预征率调整为3％；其他类型房地产仍然按照1.5%的预征率预征土地增值税。各单位要加强土地增值税的催报催缴工作，督促房地产开发企业销售不动产所取得的各项收入在申报缴纳营业税的同时，必须按照规定的预征率同步申报预缴土地增值税。同时，要加强房地产预征项目的跟踪管理，对符合土地增值税清算条件（国税发〔2006〕187号）的项目，要认真开展土地增值税的清算工作，对每一个房地产项目的《清算审核表》要上报市局审核后再办理退补税手续。市局将对各单位土地增值税的预征和清算工作情况进行督查并纳入年度考核范围，以进一步完善土地增值税的征管。
五、加大城镇土地使用税征收力度
各单位要认真贯彻土地使用税的政策规定，加强房地产开发企业土地使用税的征管。房地产开发企业一经取得土地使用权，必须按规定申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。各单位要及时对辖区内房地产开发企业在建项目的占地面积进行调查摸底并录入征管软件，督促房地产企业按照每个在建项目的占地面积和土地等级适用税额按月申报缴纳城镇土地使用税。房地产开发企业只有在出售的商品房权属全部发生转移（即已全额开具销售不动产发票）后，才可按照已出售建筑面积占其规划建筑面积的比例减征城镇土地使用税。房地产开发项目的纳税人必须经主管地税机关进行土地增值税清算并缴清应纳的土地增值税后，才可终止该项目的土地使用税纳税义务。
六、提高房产税和印花税的征管水平
各单位要采取多种形式有针对性地加强房地产开发企业房产税和印花税政策的宣传和培训，辅导纳税人按照其不同的应税行为正确申报缴纳房产税和印花税。房地产开发企业将开发产品售前出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，并按规定缴纳房产税等税费；房地产开发企业将开发产品自用或转作经营性资产的，应按房产余值计算缴纳房产税。房地产开发企业签订的土地使用权出让或转让合同，以及与购房者签订的商品房销售合同（协议、单据等各种具有合同性质的凭证），应按照“产权转让书据”缴纳印花税；房地产开发企业取得的土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税；房地产开发企业签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”、“房屋租赁合同”等应税凭证应按规定申报缴纳印花税。房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
七、规范房地产业的发票管理
房地产开发企业应按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则以及市区地方税收“项目管理”的有关规定领购、开具、取得和保管税务机关统一监印制的发票。房地产开发企业预收购房定金或预收商品房销售款项时，应按规定开具《芜湖市房地产开发销售预收款专用发票》，与购房户结算或交付商品房时，应按规定开具《芜湖市销售不动产专用发票》，并在发票上注明：销售商品房总价款（包括各种价外费用），扣除原《芜湖市房地产开发销售预收款专用发票》开具的预收价款，结算应收取的差价款。房地产开发企业对外发生其他经营业务支付款项或收取款项时，应按规定取得或开具相应的发票，不得以白条或收据代替发票使用。
八、加强对税收违规行为的处罚
各单位要加强对房地产开发企业的日常监管和检查，对房开企业取得的各种预收性质的收入要督促其严格按照纳税义务发生时间申报缴纳地方各税，不得人为调节税收入库进度，也不得允许企业少申报或漏申报税种。各级稽查局要加大税务检查力度，对纳税人未按规定期限预缴土地增值税、未按规定申请土地增值税清算的行为，对纳税人取得收入不申报、零申报或进行虚假的纳税申报行为，以及未按规定开具和取得发票等税收违规行为，要严格按照《税收征管法》的有关规定予以处罚。
芜湖市地方税务局
二〇〇八年四月十八日
