原创: 严颖 小颖言税 发布日期:2018-03-25
案例:某房地产开发企业分两期开发,一期为公寓,二期为别墅。该企业销售未完工开发产品计税毛利率为15%。
2017年一期开始预售,预收帐款——一期2017年末贷方余额为6000万元,期初余额为0,当年预缴土地增值税120万元。
2018年二期开始预售,6月一期完工。预收帐款——一期,全年贷方累计发生额为2000万元,期末余额为0;预收帐款——二期2018年末贷方余额为10000万元,期初余额为0,当年预缴土地增值税200万元,主营业务收入8000万元,主营业务成本6400万元,税金及附加120万。
为计算简便,本案例暂不考虑其他业务和其他税费。计算上述两个年度的企业所得税应纳税所得额,写出会计分录,并填写A105010表。
解:
一、2017年度
(一)应纳税所得额计算
根据国税发[2009]31号第八条、第九条,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,应调增应纳税所得额6000*15%=900万元;
根据国税发[2009]31号第十二条,企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除,应调减应纳税所得额6000*2%=120万。
综上,该企业2017年企业所得税应纳税所得额为900-120=780万元。
(二)会计分录
1.核算一期预售收入
借:银行存款 6000
贷:预收帐款——一期 6000
2.预交土地增值税
借:应交税费——应交土地增值税 120(=6000*2%)
贷:银行存款 120
(三) 申报表填写
二、2018年度
(一)应纳税所得额计算
1、主营业务收入-主营业务成本-税金及附加=8000-6400-120=1480万
2、二期预售收入
根据国税发[2009]31号第八条、第九条,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,应调增应纳税所得额10000*15%=1500万元;
根据国税发[2009]31号第十二条,企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除,应调减应纳税所得额10000*2%=200万。
预售收入共应调增2018年企业所得税应纳税所得额为1500-200=1300万元。
3、一期完工
预收帐款——一期,2018年期初贷方余额为6000万元,本期贷方发生额为2000万元(新收到预收款2000万元),借方发生额为8000万元(结转主营业务收入8000万元),期末余额为0,根据国税发[2009]31号第九条规定,开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额(理解:本期收入-成本)与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额,应调减应纳税所得额900万;
根据财会字[1995]第015号 ,一期预交的土地增值税,转入税金及附加科目120万,由于在2017年度已经扣除,应调增应纳税所得额120万;
综上,该企业2018年企业所得税应纳税所得额=1480+(1300-900+120)=2000万。
(二)会计分录
1.核算二期预售收入
借:银行存款 10000
贷:预收帐款——二期 10000
2.预交土地增值税
借:应交税费——应交土地增值税200
贷:银行存款 200
3.一期收到预收帐款
借:银行存款 2000
贷:预收帐款——一期 2000
4..一期完工,确认收入
借:预收帐款 8000
贷:主营业务收入 8000
5.一期完工,结转成本
借:主营业务成本 6400
贷:开发产品 6400
6.确认收入转回土地增值税转入当期损益
借:税金及附加——土地增值税 120
贷:应交税费——应交土地增值税 120
(三)申报表填写
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