来源：青岛市地税局 时间:2018-05-23
为贯彻落实《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号，以下简称“省局5号公告”），根据省局要求,结合我市工作实际，制定《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(以下简称“青岛贯彻公告”)，对相关问题进行细化和明确。
一、青岛贯彻公告的主要内容
青岛贯彻公告主要内容：一是对省局5号公告要求各市地税机关明确的事项进行明确，例如，土地增值税清算单位的确定、土地增值税的申报时间等。二是对省局5号公告中未列明，但在以前经总局和省局审核通过的土地增值税文件曾有明确规定的事项，进行再次明确，以保持政策的稳定性和可操作性。例如，关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题、关于土地增值税的项目管理要求等。
二、关于土地增值税清算单位确认问题
省局5号公告第二十九条规定：“土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定。”第八十二条规定：“各市地方税务局应当根据本办法制定具体实施意见，报山东省地方税务局备案。”根据以上规定，结合青岛征管实际，青岛贯彻公告明确：具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定，属于分期开发的项目，参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目，应分期进行清算。
三、关于土地增值税预征问题
一是考虑政策延续性和青岛市税收征管实际,继续明确房地产开发企业在土地增值税清算申报前取得的房地产转让收入应按月预缴土地增值税，预缴时间为取得收入次月15日内；二是考虑拆迁返还住房没有现金流入，属于保障拆迁安置户权益的一类住房，因此明确拆迁返还住房暂不预征土地增值税；三是基于房地产企业销售产品取得收入的多样性，因此对其转让房地产向购房人收取的装修费等全部价外费用应并入房地产转让收入，预缴土地增值税。
四、可移动家电等费用在清算时不允许扣除问题
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第(四)项和省局5号公告第三十一条第（二）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”精装修相对于毛坯而言，根据《商品住宅装修一次到位实施导则》（住建房〔2002〕190号）要求：“墙面，橱卫全部到位。具体是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定墙面全面铺装或粉刷完成，橱卫和卫生间的基本设施全部安装完成。水电路的铺设、厨卫的墙面砖、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前就已经一次性装修到位，只要买一些必要的家具就可以入住。”因此，可移动家电、可移动家具、日用品、可移动装饰用品不属于装修的范围，在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比的原则，在清算时按采购原价在收入中同时剔除。
五、关于土地增值税清算类型划分的问题
青岛贯彻公告第八条所称的普通住宅是指省局5号公告第三十条所规定的普通标准住宅；非普通住宅是指除了普通标准住宅的住宅；其他类型房地产是指土地增值税清算范围中除了住宅以外的其他房地产。
六、同一清算项目中成本的归集分摊问题
在计算土地增值税时，普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条和省局5号公告规定，明确土地成本、建筑安装成本和其他类型房地产开发成本在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间的分摊方法。
青岛贯彻公告第九条第（一）项中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。
独立占地是指不同业态独立占地。
“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。
“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。
青岛贯彻公告第九条第（一）项中，明确建筑安装成本的分摊原则，应按照建筑面积的比例计算分摊，但是考虑到不同业态的房产造价差异，为使得清算结果更加科学，公告规定对于均能够按照不同业态独立记帐、准确核算，且受益对象单一、能够提供独立合同、独立结算资料的成本，可直接计入普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产扣除项目中，并不再重复分摊其他建筑安装成本。例如别墅中已经直接归集了木地板成本，则别墅不能再重复分摊其他业态地面砖等地面装修成本。
不同业态是指多层住宅、高层住宅、别墅、联排别墅、合院式别墅、非住宅。
例如清算项目区分别墅、多层住宅、高层住宅分别独立记账和准确核算，其中别墅进行了精装修，且能够提供独立合同、独立结算资料，则别墅装修费用可直接计入别墅的成本中。直接归集的装修费用应包含别墅所有装修项目，一旦税务机关审核发现企业归集的别墅装修成本中有不符合直接归集条件的，则该清算项目的所有建筑安装工程费均不得单独归集计算。扣除项目金额没有准确地在各扣除项目中分别归集，没有区分业态独立记账、准确核算的，没有独立合同的，存在虚假发票等，则清算项目的建筑安装工程费按照建筑面积法分摊。
七、关于人防工程相关问题
省局5号公告第十七条规定：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税；第三十三条规定：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。根据以上规定，青岛贯彻公告明确房地产企业未无偿移交给政府、公共事业单位的地下人防设施，其相应成本不允许扣除。不允许扣除的成本按照建筑面积占比法，在不含室内（外）精装修费用的全部建筑安装工程费中计算，室内（外）精装修费用未能单独核算或划分不清的，不得从全部建筑安装工程费中剔除。
八、关于清算申报后取得收入申报缴纳土地增值税问题
企业在进行清算申报后，就不再适用土地增值税预征的相应规定，对清算申报后至清算结论出具前取得收入应参照已申报的土地增值税单位建筑面积扣除项目金额进行申报，因此青岛贯彻公告明确扣除项目金额按申报时的单位建筑面积扣除项目金额乘以销售或转让面积计算。
九、关于整体购买未竣工的房地产开发项目投入资金继续建设后转让的成本扣除问题
对于购买未竣工决算开发项目，继续投入资金建设，在计算土地增值税时购买未竣工的房地产开发项目发生的支出金额不能加计扣除，若加计扣除会导致购买未竣工房地产开发项目发生金额重复加计。同理，房地产开发企业购买未竣工房地产开发项目发生的金额也不应作为计算房地产开发费用扣除的基数。
十、关于资料报送的相关问题
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第十二条的规定，纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料包含主管税务机关需要了解的其他情况。根据以上规定，青岛贯彻公告明确对于纳税人不能提供土地增值税清算鉴证报告的，在报送土地增值税清算资料的同时，应按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）中《土地增值税清算税款鉴证报告》的模板样式进行情况说明。
十一、关于执行时间的规定
为做好省局5号公告执行时间与青岛贯彻公告执行时间的衔接，方便纳税人开展土地增值税清算，青岛贯彻公告规定的执行时间2017年9月21日是指办理《建设用地规划许可证》的时间。无《建设用地规划许可证》的，以办理《国有土地使用证》的时间为准。
对于2017年9月21日（含）之后办理《建设用地规划许可证》的清算项目，必须按照省局5号公告和青岛贯彻公告规定内容执行。
对于2017年9月21日之前已办理《建设用地规划许可证》,且税务机关未出具清算结论的清算项目,在进行土地增值税清算时按照《青岛市地方税务局关于〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2016年第1号）规定执行，也可按照省局5号公告和青岛贯彻公告规定内容执行，但两种规定内容不可交叉使用。
