来源：财税佳苑 发布时间:2014-03-27
企业搬迁分为“政府主导搬迁”和“企业自主搬迁”两种方式。政府主导搬迁是，因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，政府下发搬迁文件或公告，责令企业限期搬迁，政府收回其所占土地并给予一定搬迁补偿，企业从政府财政等部门取得的补偿款，称为“政策性搬迁收入”；企业自主搬迁是，企业因生产经营需要，自主决定搬迁，按市场原则，自行转让原房地产，取得的收入称为“商业性搬迁收入”或“非政策性搬迁收入”。企业取得的搬迁收入是否属于政策性搬迁收入，关健是看企业有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产。如有，就是属于政策性搬迁收入；如没有，就是属于商业性搬迁收入或非政策性搬迁收入。
不同性质的搬迁收入，在税务处理上，有着很大差异。如果属于政策性搬迁收入，根据税法规定，可不缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和印花税等，只须计算申报缴纳企业所得税。至于能否缴纳企业所得税，则要看企业搬迁完成后，有无余额，如搬迁收支相抵后有余额的，缴纳企业所得税，无余额的，就不缴纳企业所得税。如果属于商业性搬迁收入或非政策性搬迁收入，则完全是企业销售或转让财产的商业经营行为，根据税法规定，均须申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税等。所以，企业在决定搬迁前，有必要先进行纳税筹划或财务筹划，充分运用国家搬迁税收优惠政策，合理、合法降低税负，节省税金，增加利润。同时，也可避免税收风险。
案例分析
随着城市的发展，某氯化公司已被居民小区包围，不仅造成安全隐患、环境污染，同时也不利于企业的扩大发展。根据该省、市环保局及市政府要求，该氯化公司需限期搬迁。氯化公司原址占地面积约为165亩，该宗土地账面原购买价为2000万元，地上房屋、建筑物账面原值800万元，累计折旧400万元，净值400万元。该氯化公司董事会，在决定搬迁前，委托会计师事务所帮助筹划，究竟采用哪种搬迁方式，纳税最少，利润最多。注册会计师提出两个方案，进行比较分析，供氯化公司董事会择优决策。
方案一
企业自主搬迁、自行转让
企业自主搬迁，自行转让土地。假定，氯化公司愿将土地及其地上房屋建筑物转让给某房地产开发商，每亩协议价格为100万。则：氯化公司自行转让土地总收入为16500万元（165×100）。该收入属于商业性搬迁收入或非政策性搬迁收入，根据税法规定，一般应交各种税金：
应交营业税＝（16500－2000）×5%＝725（万元）
应交城建税＝725×7%＝50.75（万元）
应交教育费附加＝725×3%＝21.75（万元）
应交印花税＝16500×0.5‰＝8.25（万元）
应交土地增值税：假定地上旧房屋建及筑物账面净值400万元，经评估重置成本价为2000万元，成新度折扣率按50%计算，则评估价格为2000×50%＝1000（万元），则：土地增值税扣除项目金额合计＝2000＋1000＋725＋50.75＋21.75＋8.25＝3805.75（万元）
土地增值额＝16500－3805.75＝12694.25（万元）
土地增值率＝12694.25÷3805.75×100%＝333.5545%
土地增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，适用税率为60%、速算扣除系数为35%，则：应交土地增值税＝12694.75×60%－3805.75×35%＝7616.85－1332.0125＝6284.8375（万元）
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。”、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四、五款“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）“《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因”城市实施规划“而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因”国家建设的需要“而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”等规定，氯化公司是“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁”自行转让原房地产所得收入，可申请享受土地增值税优惠政策，不缴纳土地增值税，因此可节省税金6284.8375万元。
最后计算氯化公司获利情况如下：
缴纳土地增值税的获利情况：
转让该宗土地获得利润＝16500－2000－400－725－50.75－21.75－8.25－6284.8375＝7009.4125（万元）
应交企业所得税＝7009.4125×25%＝1752.353125（万元）
获得净利润＝7009.4125－1752.353125＝5257.059375（万元）
免征土地增值税的获利情况：
转让该宗土地获得利润＝16500－2000－400－725－50.75－21.75－8.25＝13294.25（万元）
应交企业所得税＝13294.25×25%＝3323.5625（万元）
获得净利润＝13294.25－3323.5625＝9970.6875（万元）。
氯化公司，因享受土地增值税优惠政策，尽管多缴纳了1571.209375万元（3323.5625－1752.353125）企业所得税，但仍能多获净利润4713.628125万元（9970.6875－5257.059375）
方案二
政府主导搬迁、收回土地
政府主导搬迁，纳入城市规划，由政府收回土地，给予企业拆迁补偿。假定，政府搬迁文件明确：每亩土地补偿款为70万元，地上房屋建筑物及其机器设备拆迁补偿款为2200万元。则：政府补偿总收入为13750万元（165×70＋2200）。该收入按性质属于政策性搬迁收入，按照税法规定，政府收回土地补偿款不交营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税，只须计算申报缴纳企业所得税。
根据国家税务总局《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
1、企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
2、企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
3、企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
4、企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
假定，氯化公司，根据搬迁规划，计划在五年内异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业政策性搬迁收入购置土地和新建房屋建筑物及相关设施计划投入15000万元，为此获得的政府搬迁补偿款使用后没有余额，因此不须缴纳企业所得税。
该宗土地账面余额为2000万元，房屋建筑物账面净值400万元，支付机器设备拆迁安装费200万元。则：氯化公司最后获得净利润＝13750－2000－400－200＝11150（万元）。
综上比较，虽然方案一总收入比方案二总收入多2750万元（16500－13750），但由于方案二有税收优惠政策支持，少交了税金，反而获利更多。方案二比方案一（缴纳土地增值税）多获净利润5892.940625万元（11150－5257.059375）；比方案一（免征土地增值税）也可多获净利润1179.3125万元（11150－9970.6875）。因此，氯化公司争取采用第二个“政府主导搬迁、收回土地”搬迁方案比较合算。
不过，企业也不能只从节税上去进行纳税筹划，也需要从获利多少上去进行财务筹划。如果企业自行转让收入比政府收回土地补偿收入多得多，尽管企业自行转让收入属于商业性搬迁收入，须缴纳相关税费，但扣除税费后，仍比政府收回获利更多，这时企业也可放弃政府收回搬迁方式，考虑选择自行转让搬迁方式。如上例，假定政府收回只按每亩35万元补偿地价，补偿地上房屋建筑物及机器设备搬迁费为1000万元，则政府补偿总收入为6775万元（165×35＋1000＝5775＋1000），可获净利润为4175万元（6775－2000－400－200）。如此，则方案一（缴纳土地增值税）比方案二多获净利润1082万元（5257－4175）；方案一（免征土地增值税）比方案二多获净利润5795.6875万元（9970.6875－4175）。因此，氯化公司就可以考虑采用“企业自主搬迁、自行转让”搬迁方案。
