- 房地产开发企业融资成本里的税收风险点
- 文号：无阅读：1238发文日期：2018-07-20
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来源：每日税讯 作者：周吉良 发布时间：2018-05-22
房地产开发企业资金需求量大、融资规模大，每年都会发生巨额的利息支出和融资费用。这就需要房地产开发企业在企业所得税汇算清缴过程中对相关的财税政策予以重点关注，注意防范税收风险。
案例：甲房地产开发企业为开发A项目向金融机构贷款1亿元，2017年发生利息支出350万元，在2017年度所得税汇算清缴过程中，将上述350万元利息支出在财务费用中列示并在所得税税前进行了扣除。当年度，A项目尚未完工。
分析：《企业所得税法实施条例》第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的、不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照《企业所得税法实施条例》的规定，在企业所得税前扣除。
上述500万元的利息支出属于应资本化的利息支出，应当计入开发项目成本，不得作为财务费用在当年度企业所得税税前扣除。
案例：乙房地产开发企业为开发B项目向银行贷款，并由母公司提供担保，支付母公司担保费50万元。在2017年度所得税汇算清缴过程中，该公司将上述担保费计入财务费用中，并在所得税税前进行了扣除。
分析：贷款担保费用，指中国境内企业、机构或个人为贷款而接受其他企业提供的担保所支付或负担的费用。企业在筹建阶段发生贷款业务而负担的担保费用，应计入开办费；企业为建造新船、建造房产等需要进行贷款而支付给第三方的担保费用，应并入在建工程科目，予以资本化；除此之外，企业其他的为了生产经营需要进行贷款而负担的担保费，应直接计入财务费用。
上述50万元的担保费支出系为建造开发产品贷款而支付的担保费用，应计入开发成本科目，不得计入财务费用在企业所得税税前扣除。
案例：丙房地产开发企业在填报2017年度企业所得税申报表时，将金融机构手续费16万元填入了表A104000《期间费用明细表》第6行第5列。
分析：佣金是商业活动中的一种劳务报酬，是具有独立地位和经营资格的中间人在商业活动中为他人提供服务所得到的报酬。《期间费用明细表》第6行列示的“佣金及手续费”，即指符合前述定义的支付给“中间人”的劳务报酬。
上述16万元手续费属于直接支付给金融服务提供者的劳务报酬。在填报该项费用时，可将其填入《期间费用明细表》第25行第5列。
案例：丁房地产开发企业以不高于银行同期贷款利率向母公司借款，发生利息支出18万元，由于其不符合资本化条件，该企业将其计入财务费用科目并在企业所得税税前进行了扣除。但该公司仅以银行业务回单作为入账凭证，未取得增值税发票。
分析：《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。《进一步加强税收征管若干具体措施》规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。
上述利息支出虽然属于实际发生的合理性支出，但由于未取得合法有效凭据，即增值税发票，应当在当年度企业所得税申报时进行纳税调增。
