来源：税白天下 作者：老税官 发布时间：2018-06-11
一、预收款的预缴期间？
由于开发产品持续时间长，为均衡入库，纳税与资金流入对应，增值税采取对预收款预缴的办法解决，企业所得税采取预计毛利率预缴所得税的办法。
预缴起点：合同签订之日起。如果预售证未下发，未签订预售合同或者销售合同，不能确认客户是否实际购买，不存在预缴增值税。只有在预售证下发后与客户签订了预售合同或销售合同，与业主确认购买后，房企才负有预缴义务。
预缴止点：交付业主之日止。商品房交付业主，确认纳税义务发生时间，对此前的预收款以及此后收取的款项均确认为销售额，按规定计提销项税额。
问：房地产开发企业预收款的范围如何确定？
安徽国税答：房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前收取的诚意金、认筹金和订金等。
为什么这个答复里没有定金？
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。
定金是有法律效力的，收取定金对双方有了法律约束，买卖一方有违约的，都要按规定承担违约赔偿的法律责任。以定金名义收取的预收款，要预缴税款。
二、现房销售是否要按3%预缴增值税？
现房销售是指在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售一般采取直接收款或分期收款销售方式，付款交房，纳税义务发生，不需预缴税款。
如果只是预付了定金或首付款、签订购房合同，再去办理住房贷款，约定住房贷款办结后再交房。在这种情况下，对于交房前收取的定金或首付款，按预收款处理，预缴增值税。
三、收到房票是否要预缴增值税？
问：政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？
安徽国税答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
房票不是现款，如果房票的兑现时间早于纳税义务发生时间的，在能够兑现到现款时才预缴税款。
四、预收款多交了营业税如何处理？
房地产老项目预收款在地税已缴纳过营业税，在交房时，因面积差要退一点房款，金额小，但户数众多，在地税退税太麻烦，能否按照不同的房地产项目实行总打总算后确定需要退营业税还是补征增值税？
房地产企业交房时发生的退补房款，应补缴的增值税与应退的营业税不能互抵。
五、房地产开发预收款按3%预缴增值税，是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定如下：
第十四条，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%（2018年5月1日后，调整为10%）的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第二十二条，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
湖北国税：房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。
综上，有预收款时预缴了税款，就已实现了均衡入库、与现金流的匹配以及避免前轻后重的目的。而在当期或下期抵缴，那是当期整个企业是否有应纳税额抵缴的问题，与预缴的目的无关了。
所以，当期预缴的税款，可在当期应纳税额中抵缴。
六、预缴税款是否要分项目进行抵缴？
国家税务总局公告2016年第18号规定的预缴税款，在企业当期应纳税额中抵缴。没有要求与项目一对一对应抵缴的规定，企业收取预收款后按规定预缴的税款，可以抵减整个企业当期的增值税应纳税额。
七、预收款开票有何规定？
从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具全额发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，其实是不应该给业主开具发票。房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行商业贷款或公积金按揭贷款、办理抵押登记、申请购房补贴等等均需要提供发票，税务机关沿袭了老做法，等于是为社会做贡献而打乱了增值税发票开具的思路。
房地产开发企业取得预售款开具发票的问题，在53号文件下发前，各省都有解释。如：
房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。在开具发票次月申报期内，通过《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。预收款所开发票金额不在申报表附表（一）中反映。
在交房时，按所售不动产全款开具增值税发票，纳税义务发生，按规定计算申报纳税。
后来，总局正式发布了公告2016年第53号，自2016年9月1日起执行。其中第九条第(十一)项明确：增加6字头的编码“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
在“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
两次开票中，602和603编码的发票金额，作为预收款填报《增值税预缴税款表》，金三系统识别为未发生销售行为的不征税项目，系统比对能够正常通过。且602编码的发票只可作为公积金贷款等凭据，业主办理商品房产权登记时，以交房时开具的正式全款发票为准。
