来源：海口市美兰区地方税务局 作者：海口市美兰区地方税务局 发布时间：2013-04-15
海口市美兰区地方税务局税务处理决定书
美地税处[2013]第62001号
2013.4.15
海南腾飞房地产开发公司：
我局于2012年11月6日至2012年12月16对你公司2010年5月26日转让位于海口市椰海大道北侧靠近学院路的土地使用权给海南积星房地产开发有限公司应缴税款一案进行了核查。
一、违法事实
你公司于2010年5月26日与海南积星房地产开发有限公司签订土地使用权转让协议，转让位于海口市椰海大道北侧靠近学院路的土地（土地证：【海口市国用（2010）第011997号】），土地面积为29,623.21平方米，交易金额56,580,327.00元。你公司于2010年9月8日前已收到海南积星房地产开发有限公司按合同约定支付的全部土地款，但未依法申报缴纳该转让环节的全部税费。由于你公司不在税务登记注册的地址办公，电话也联系不上你公司人员，我局无法实地送达催报催缴文书，因此我局在《海南日报》（2012年10月24日）及《海口晚报》（2013年2月4日）刊登了催报催缴文书及税款核定通知书，以公告方式通知你公司申报纳税，但你公司至今仍未申报纳税，已构成《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定的偷税行为。
二、处理决定
对你公司转让土地使用权取得的土地转让款56,580,327.00元，现根据有关税收法律、法规，作出如下税收处理决定：
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令【1993】第136号令、2008第34次常务会议修订）第一、二、四、五条和《营业税税目税率表》第九项规定依5％的税率应缴营业税：2,556,289.08元（56,580,327.00元×5％=2,829,016.35元－272,727.27（已扣）=2,556,289.08）；
2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国税发［1985］19号）第二、三、四条的规定，依营业税额按7％应缴城市维护建设税178,940.23元（2,829,016.35元×7％=198,031.14－19,090.91（已扣）=178,940.23元）；
3、根据《征收教育费附加的暂行规定》（国务院【1990】第60号令修订）第二、三条及《国务院关于教育费附加征收问题的有关规定》（国发明电【1994】2号）第一、二条的规定依营业税额按3％应缴教育费附加766,88.67元（2,829,016.35元×3％=84,870.49元－8,181.82元（已扣缴）=76,688.67元）；
4、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令【1988】第11号）第一、二、三条及其细则第五条和《印花税税目表》第十一项、《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【2006】162号）第三条规定按0.5％。的税率应缴印花税28,290.16元（56,580,327.00元×0.5％。=28,290.16元）；
5、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】6号）、《关于土地增值税有关问题的通知》（海口地税发【2006】443号文）第二条第三款的有关规定，以转让土地取得的收入额减去扣除项目后适用土地增值税税率60％计征，应缴土地增值税20,974,570.89元。具体计算如下：
（1）转让土地取得的收入额：56,580,327.00元
（2）扣除项目：13,656,447.70元；土地成本=土地面积×基准地价＋转让环节应缴纳的税款（即：29,623.21平方米×355.00＋3,140,208.14元）
（3）增值额：42,923,879.30元（56,580,327.00元-13,656,447.70元）
（4）增值额与扣除项目的比率为314％（42,923,879.30÷13,656,447.70）
（5）应缴土地增值税：20,974,570.89元（42,923,879.30元×60％-13，656，447.70×35％）
（6）企业所得税3,111,917.02元；由于无法对你公司财务账册凭证进行核实，成本费用无法取得，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第五款、《企业所得税核定征收办法》（国税发[2008]30号）第三条、第四条、第六条以及《海南省国家税务局海南省地方税务局转发国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》（琼国税发[2007]215号）的规定，对你公司的土地转让发生年度（2010年）的企业所得税按规定进行核定征收。即：56,580,327.00元×应税所得率25％×适用税率22％=3,111,917.02元。
以上应缴税费共计26,926,697.02元，同时根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的有关规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。限你公司自公告之日起30日内到海南省海口市美兰区地方税务局将上述税费缴纳入库。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十八条规定，你公司若同税务机关在纳税上发生争议，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳税费及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
