- 做低套数 “买家”聊出房地产商逃税秘密
- 文号：无阅读：1187发文日期：2011-12-09
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来源：中国税务报 作者：崔先洲 希俭 志国 河生 发布时间：2011-12-09
“做低”商住房真实成交量、隐匿销售收入涉嫌逃税。日前，湖北省老河口市某房地产开发公司被当地国税局追缴企业所得税、滞纳金及罚款共计49.2万元。提到该税案的顺利查实，税务检查人员打趣地说：“这里面少不了‘购房人’的功劳！”
楼盘旺销不赢利
“均衡”申报露端倪
2010年9月，老河口市国税局稽查局接到辖区税务分局转来的案件，反映该公司虽然房屋开发生意做得很红火，多处楼盘销售明明火爆，但是销售利润却没有随销量上升而增长，有悖常理。税务分局初查未果，于是移交稽查局。
税务检查人员迅速开展税收专项检查，通过查询综合征管软件2.0数据进行分析发现，该公司项目平均利润不足9%，虽然一直在按期申报纳税，但税款总是稳定在几百元或上千元，特别是近期连续6个月申报为零，与其楼盘旺销行情的反差极大。
次日早晨，税务检查人员来到该公司财务室，出示了税务检查证和稽查通知书后，开始对其整个经营期间的纳税情况进行初步检查。通过翻看账簿和报表，从账面上他们没有发现什么问题；提取房屋成交量、销售金额等数据资料核算，结果与企业报表及申报数据相吻合。
税务检查人员进一步核查相关账簿、签房合同及销售清单等明细资料，了解到该公司全部13栋楼414套房子中，已卖出256套，目前售房率约有6成。接着对财务人员进行询问调查，他们说该房地产项目没有全部竣工，虽然有不少看房人和有意向买房的人，但房屋还有很多没卖出去，案件检查一时陷入了困境。
乔装购房探房源
售楼女士吐“真言”
为弄清疑点，税务机关决定从外围入手，尽量在外围调查中搜寻到更多线索和证据。于是该局增派精干人员再赴该公司，兵分两路，一路直奔施工现场，一路直奔售楼部。
第二天，税务检查人员来到该公司“某景苑”小区施工现场进行探访调查，摸清企业共承建有楼盘13栋、已完工5栋、其余尚在建的基本情况。同时，另派的两名税务检查人员，也以购房者身份来到该公司项目售楼部，假装看房并洽谈买房事宜。
“女士，听说这儿的房子很好，看看还有什么楼层的？我们也想买两套。”见到售楼部工作人员后，税务检查人员不动声色旁敲侧击地问。
“你们咋来这么晚？我们这可是临江靓房，环境美、户型好、价格合理，开盘就抢手。现在已经没啥空房了。”在两位假购房人面前，售楼女士不假思索地脱口答道。
一番攀谈，售楼女士“爆料”了企业售出房屋的真实套数：全部13栋楼盘、共计414套房子，已经成交399套，仅剩15套待售。此时，一条重要线索终于浮出了水面：售楼部反映的已售房数量，竟然比财务室的多出了143套！然而，这143套房子究竟“差”在哪里呢？
售房套数被“做低”
“电脑管家”泄机密
涉税疑点暴露后，税务机关迅速对取得的外部相关证据加以归集分析，认为必须要找到更充足的证据。于是次日该局又组织税务人员到企业，要求财务负责人带路，径直前往售楼部突击核查。
当售楼女士见到这两位身着税服的“购房人”时，她顿时傻了眼，慌忙之际巧言掩饰，反悔说自己对售房信息的口头介绍有误。财务室与售楼部间也相互推诿，均对调查数据不予认同，并借种种理由逃避检查。
面对取证僵局，税务人员没有气馁，而是另辟蹊径，提出看一下房屋销售、预售合同等资料。就在这时，发现售楼部里间办公电脑上显示着“某公司售楼管理系统”的登录界面。乘售楼部的会计来不及反应，税务人员当即责令其登录系统，将房屋销售数据全部拷贝、进行打印，并由企业当场签字确认。同时税务人员在现场制作笔录、录音，进一步固定了电子证据。
见到事情败露，财务负责人只得承认违法事实：相差的这143套房子均已卖出，所收预售房款2970万元未计收入，并和盘托出了实情，称企业因房屋开发贷款难，让售楼部“少报”已售房套数、截留部分预售收入，以延迟缴税“腾”资金周转，同时预缴少量税款以应付税务机关。不想还是在税务人员明察秋毫的检查中，显露了原形。
老河口市国税局根据税法规定，对该公司有意隐瞒收入逃税的行为作出以下处理：立即按规定调整相关账务，限期补缴企业所得税32.13万元及相应滞纳金1.01万元，并处所逃税数额50%的罚款16.06万元。目前，该公司所逃税款、滞纳金及罚款已全部追缴入库。
