来源：中国税务报 作者：中国税务网 发布时间：2006-03-22
虚列房地产开发成本偷逃企业所得税
一、被查企业的基本情况
XX建设发展有限公司，成立于1994年12月8日，税务登记证代码37XXXXXXXXXXXXX，香港独资企业。现有职工54人，注册资金140万美元。法人代表陈XX，公司主营房地产开发与销售。2003年6月，XX市市区国税局根据《涉外税务审计规程》对该单位2002年度的纳税资料进行检查，查处该企业2002年度销售商品房预收售房款未按计算交纳企业所得税，已补缴应预提的企业所得税1248919.54元。
二、基本案情
2004年5月XX市国税稽查局根据总局、省局对房地产行业进行专项检查的统一部署于5月20日至6月16日对XX建设发展有限公司2003年度的经营情况和外商投资企业所得税汇算清缴情况进行专项检查。经过检查发现存在下列问题：
（一）所得税方面
1、销售商品房，多计商品销售成本。
截止2003年12月31日，该公司销售XX花园小区1#-7#商品房结转经营成本40751058.66元，经结合实际开发成本及已发生的相关费用进行计算，实际应结转经营成本34753514.30元，该单位多结转销售成本5997544.36元，根据国税发（2001）142号文第三条 “企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额”及第五条 “企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积”规定，应调增应纳税所得额5997544.36元。
2、销售商品房，收取货款7457360.00元，未按照规定时间确认收入、结转成本。
截止2003年12月31日，该公司采取一次性全额收取房款的方式销售房产11套，收取货款3350333.00元，采取按揭贷款方式销售房产12套，收取货款4107027.00元，以上房产货款已全额收取，记“预收帐款”科目，并已按照“商品房买卖合同”的规定将商品房交付买受人使用，商品房产权已转移。根据国税发（2001）142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》第三条、第四条第（一）项、第（二）项、第（四）项规定，应确认当期销售收入7457360.00元，应结转当期销售成本5794380.80元（4526.86*1280），调增应纳税所得额1662979.20元。
3、销售商品房向买受方收取的太阳能款、煤气开通费527690.00元，未记收入，未计入应纳税所得额。
截止2003年12月31日，该公司销售商品房的同时向买受方收取太阳能款、煤气开通费527690.00元（该相关成本已记入开发成本），记入 “其他应付款-物业公司”，未合并收入计算交纳所得税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第一条规定，应调增应纳税所得额527690.00元。
4、固定资产多计提折旧。2003年度传真机、别墅楼等12类固定资产帐面提取折旧200021.40元，该公司在提取折旧时故意缩短折旧年限或故意提高折旧率的方式计提固定资产折旧112201.60元，多计提折旧87819.76元，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第三十四条、第三十五条规定应调增应纳税所得额87819.76元。
5、“营业外支出”中列支税收滞纳金、罚款10131.68元，在年度所得税汇算清缴时未做纳税调整。根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十九条第六款规定，应调增应纳税所得额10131.68元。
6、缴纳2002年度查补所得税7610.14元，列入2003年度预交所得税。
2003年9月，市区国税局“X市区国税审处（2003）0304”号税务处理决定书中查补2002年度企业所得税7610.14元，该企业交纳查补税款时列入2003年度的预缴所得税中，抵顶了当期应预缴的企业所得税，应补缴企业所得税7610.14元。
7、“预收帐款”年末贷方余额26010962.00元，未按照规定的利润率计算交纳企业所得税。
截止2003年12月31日，该公司开发房地产采取预售方式销售，预收帐款年末贷方余额26010962.00元，未按照规定的利润率计算交纳企业所得税，根据国税发（1995）153号文第三条的规定，应预缴企业所得税1287542.62元。
以上1-5项应调增应纳税所得额8286165.00元，应补缴企业所得税2734434.45元，加第6项、第7项合计应补缴企业所得税4029587.21元，扣除2003年度帐面长缴税款-1105913.80元，实际应补缴企业所得税2923673.41元。
（二）增值税方面
以白酒抵付应付工程款570448.00元，帐面未计销售收入，未计提增值税。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条和国税发（1998）104号通知第一条规定，应补提增值税21940.31元。
三、办案经过
接到该案以后，由于检查人员对房地产开发企业的税收政策及会计处理比较生疏，因此并没有急于进行检查，而是寻找与外商投资企业有关的房地产开发政策等资料进行学习研究，在基本吃透外商投资企业有关的房地产开发政策及其会计处理规定的基础上，先后三次到XX建委房管局测绘处进行了解与房地产开发相关的具体规定，如开发面积与可售房产面积的关系、如何计算可售面积、公用面积如何计算、分摊等具体问题，同时到工程建设承包单位、煤气、水、电、绿化等配套工程的施工单位进行了解与建设施工有关的具体问题。经过充分的了解和查前准备，检查人员对房地产企业的整个施工过程、销售环节、施工成本的计算列支、开发面积与可售房产面积的计算分摊等具体问题和计算方法计算过程有了充分的了解，在此基础上检查人员调取了该企业2003年度的纳税及会计核算资料，对该企业的帐务处理逐笔逐户进行检查。企业对检查人员检查过程中形成的检查工作底稿未提出任何异议，对每一笔违法事实逐一签字盖章确认。
四、处理处罚结果
该案经XX市国税局稽查局提请XX市国税局重大案件审理委员会审理后，作出如下决定：
1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对违法事实第（一）部分中第2、3、4、5、6项认定偷税，追缴企业所得税762854.95元；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定，对第（一）部分中第1项及第（二）部分追缴应补企业所得税1979189.64元，增值税21940.31元；根据国税发（1995）153号文第三条规定，对第（一）部分中第7项追缴应补企业所得税1287542.62元。
以上合计应补缴企业所得税4029587.21元，扣除2003年度帐面长缴税款1105913.80元，实际应补缴企业所得税2923673.41元。
2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对违法事实第（一）部分中第2、3、4、5项少缴的税款计755244.81元处以0.5倍的罚款377622.41元，对违法事实第（一）部分中第6项少缴的税款7610.14元处以1倍的罚款7610.14元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定，对违法事实第（一）部分中第1项及第（二）部分少缴的税款计2001129.95元处以0.5倍罚款1000564.98元。
以上共计罚款1385797.53元。
XX市国税局稽查局依法向该企业下达了《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》等文书，企业在法定的期限内未提出行政复议，也未提出诉讼，并于2004年6月25日、7月9日在XX市市区国税局解缴了税款2945613.71元、罚款1385797.53元和滞纳金103639.93元。
五、案例分析
1、主管税务机关的日常管理缺乏力度。目前，税务机关存在将主要精力放在增值税的征收上、而忽视了对所得税的管理；对企业申报数据、费用列支的真实性、计算方法的政策准确性缺少有效的日常监督，企业出现的问题得不到及时纠正，这从一个侧面给偷税者以可乘之机。
2、对税务违法案件的处罚力度不够，使偷税者得不到应有的惩处。如市区国税局曾经对该企业有关问题已进行检查并作出处理，但该企业视税法为儿戏，将已补交税款抵顶正常交纳的税款，前期查出存在的问题仍不能及时纠正，存在侥幸心理、企图图蒙混过，理应重罚。
3、税务机关要强化内部征管力度，加大对税务人员培训力度，特别是房地产开发、金融保险等行业的培训，税务人员除应全面掌握税收政策外，还应增强管理意识，要深入企业，加强调查研究，熟悉各类企业的生产、经营特点，特别是生产经营变化情况，有的放矢地搞好税收检查、财务辅导，不断提高税收征收管理水平。
4、该公司的偷税手段在房地产开发销售行业具有一定代表性。如销售商品房预收售房款不按照税法规定预提所得税，多列支商品房开发成本，开发的商品房完工后不及时进行清算等问题都具有很强的行业性、普遍性。问题的存在原因主要是由于企业财务制度与税收政策差异造成的，如果检查人员知识掌握不全面不透彻，单从帐面上是难以发现问题的。因此本案给我们的启示是：对每一个行业进行检查时必须做好查前准备工作，必须深入了解被检查行业的生产经营特点，财务核算方法，以及可能存在的问题，相关的税收法律法规以及该行业财务制度与税收政策的差异等，在检查中采取多种检查方法综合运用，才能达到事半功倍的效果。
