来源：高金平税频道 作者：高金平 发布时间：2016-06-29
1、政府要建棚户区改造及生态移民安置房，由房地产开发公司代建，土地由政府划拨。
请问：建房过程中的成本费用支出，取得的发票是向政府开具还是向房地产开发公司开具？如果向政府开具，由于政府没有专门的接收单位，政府是否需要成立项目公司？
答：如果政府将土地划拨给房地产开发公司，则以房地产开发公司立项建设后销售给居民，居民委托政府将土地及拆迁补偿费代为支付给房地产开发公司，房地产开发公司按销售不动产缴纳增值税，建筑安装发票抬头为房地产开发公司。如果政府出资成立项目公司，将土地划拨给政府成立的项目公司，则以项目公司名义立项开发，操作方法同上。实务中，通常是由居民所在村委会代表村民，以村委会名义立项报建，并由村委会代表委托开发公司代建，相关建筑成本票据抬头开给村委会，开发公司代为建账（独立于开发公司），项目竣工后整体移交给村委会，再由政府分别给村民办理房屋产权登记。此种方式，村委会不征增值税。开发公司仅就取得的手续费按照“商务辅助服务——经纪代理”缴纳增值税。
2、某工业企业建造厂房，开工日期在2016年4月30日，完工日期在2016年5月1日之后。厂房完工后对外出租。上述业务如何进行增值税处理？
答：工程价款结算日期在4月30日之前的价款，施工单位应当开具建筑营业税发票，缴纳营业税，工程价款结算日期在5月1日之后的价款，施工单位按照一般计税方法或选择简易计税方法缴纳增值税，并按照适用的税率或征收率开具增值税专用发票，缴纳增值税。发包方取得增值税专用发票的当期抵扣60%，第13个月抵扣40%。厂房完工后对外出租，可以选择按简易计税方法适用5%的征收率计算增值税，并待已经抵扣和待抵扣的增值税予以转出。
3、财税[2016]68号文件规定，非学历教育服务可按简易计税方法按3%计算缴纳增值税，请问：税务师事务所及教育培训机构（一般纳税人）取得的教育培训业务收入（如营改增培训班收入），是否可以选择简易计税方法按3%的征收率缴纳增值税？
答：财税【2016】36号文件规定，“非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。”增值税一般纳税人，无论是税务事务所、驾校，还是其他培训机构，从事非学历教育服务的各类培训，均可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。
4、某企业符合政策性搬迁条件，采用资产置换的方式取得不动产，2016年5月1日后可按市场价取得增值税专用发票，其进项税额可以分两年抵扣吗？
答：只要是2016的5月1日以后取得的不动产，无论是外购，还是资产置换，亦或是接受投资，其取得的增值税专用发票，均可作为扣税凭证分两年抵扣销项税额。
5、A企业生产管道并提供管道安装服务，原营业税制下分别核算产品销售额和安装劳务营业额，分别交纳增值税和营业税。营改增后，安装收入从营业税的3%上升至11%，税负增加很大。
请问：A企业能否与发包方分别签订产品购销合同（销售自产的管道等产品给发包方）与甲供材安装合同（即发包方购买A公司生产的管道等产品作为原材料委托A企业安装），并就安装服务部份选择简易计税方法交纳增值税？
答：A企业销售自产管道并负责安装，由于是一项行为且涉及货物和服务，故应按照混合销售行为处理，A企业作为一个纳税主体不能通过合同拆分的方式将混合销售改变为兼营行为。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第四十条规定：“第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。”
从事货物的生产、批发或零售的单位或个体工商户，是指当年销售货物（不含涉及服务的货物）的收入占当年收入总额的比例大于50%（不含）。从事货物的生产、批发或零售的单位或个体工商户，发生的混合销售一律按照销售货物征税，即，货物及安装费总额全部按照货物适用税率计算增值税。其他单位和个体工商户发生的混合销售行为，无论混合销售行为中材料所占比重高低，一律按照销售服务适用的税率（或征收率）计算增值税。
如A企业适用简易计税方法可就混合销售收入按3%计算增值税，与简易计税项目相关的进项税不得抵扣。
6、B企业目前就2016年4月30日之前签订的融资性售后回租业务取得增值税专用发票（发票内容为租金利息，税率17%）。
请问：如果在合同到期后续签，B公司是否只能取得不能抵扣的6%贷款服务增值税发票？请解读财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项销售额5.融资性售后回租业务第（4）点。
答：对于2016年4月30日以后签订的融资性售后回租业务按照贷款服务缴纳增值税，B公司即使取得增值税专用发票，也不得作进项税额抵扣。
第（4）点是指对于提供融资租赁和融资性售后回租可以享受差额计税（即融资租赁公司发生的借款及发债利息可以扣减销售额）的试点纳税人，必须符合税法对资本金的要求，即2016年5月1日至2016年7月1日期间，注册资本需达到1.7亿元，2016年8月1日以后，实收资本需达到1.7亿元。
7、企业将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及金融商品、土地使用权以外的无形资产转让，请问是否征收增值税？
答：不征增值税。
8、企业外购房产作投资性房地产处理，取得的增值税专用发票能否作为扣税凭证抵扣销项税额？
答：可以抵扣，并需分2年从销项税额中抵扣。
9、在营改增前，房地产开发企业购入钢筋水泥等材料不允许直接在计算土地增值税前扣除，营改增后，增值税的计算允许房地产开发企业自行购入材料，则在土地增值税清算时，是否可以认为房地产开发企业自行购入的钢筋水泥等材料可以在土地增值税清算时扣除，如可以，有没有文件依据？
答：无论是营改增前，还是营改增后，房地产开企业土地增值清算对象，实际耗用的自行采购的钢筋等建筑材料，均可作为开发成本的一部分在清算土地增值税及计算企业所得税税前扣除。材料供应商开具的增值税发票、材料领用单据作为合法有效的凭据。
营改增之前的甲供材业务，施工单位给房地产企业开具的建筑业发票，应当按照实际结算的工程价款金额开具，该金额包含按税法规定计算的营业税（计税依据含甲供材），但不含甲供材料的金额）。
10、营改增前，集团公司将房地产对全资子公司增资扩股，无须缴纳营业税。营改增后，是否应缴纳增值税？
答：营改增后，以房地产进行股权投资行为需要缴纳增值税，被投资方可就取得的增值税专用发票作进项抵扣。
11、高速公路经营公司原路产索赔收入免征营业税，营改增后，能否免征增值税？IC卡工本费赔偿收入是否应作价外费用缴纳增值税？还是按照“一般货物销售”17%缴纳增值税？招标文件收入是按照“一般货物17%”还是按“其他现代服务6%”缴纳增值税？酒店向住宿客户提供免费接送服务是否视同销售缴纳增值税？
答：营改增前，高速公路经营公司从保险公司取得的索赔收入不征营业税，如果索赔收入是向车主收取的，按照车辆通行费收入的价外费用征收营业税。同样，营改增后，从保险公司取得的索赔收入不征增值税，向车主取得的索赔收入并入车辆通行费收入缴纳增值税。
IC卡工本费、招标文件收入按照销售货物征税。
酒店向住宿的客户提供免费接送，不属于无偿赠送，不作视同销售处理。
12、A房地产公司以土地抵押向银行贷款，到期后无力偿还，银行向法院起诉，法院于2015年判决：A房地产公司土地转让给B房地产公司。B公司房地产公司直接将土地款支付到A公司的账上，法院发出指令给国土局将土地过户，此判决到现在还未执行。
请问：
（1）B房地产公司取得的土地凭什么票据入账？
（2）入账的增值税发票按5%税率还是11%税率？
答：根据你提供的资料，法院只能将土地判给银行，而不能判给B公司。本例中的交易结构应理解为A将土地使用权转让给B，B将款项支付给A，A再偿还给银行。
A将土地转让给B，2016年4月30日之前B付给A的款项，应当缴纳营业税，开具营业税发票。2016年5月1日之后B付给A的款项，开具增值税发票。
依据财税[2016]47号文件规定，A将营改增试点前取得的土地使用权转让给B，可以选择按简易计税方法适用5%的征收率缴纳增值税。
13、A公司为一家银行卡组织，主要提供支付清算服务。其部分收入来源为银行卡POS交易的手续费。为提高POS交易量，A公司推出营销活动，与星巴克咖啡合作，推出“银行卡持卡人境外第一笔POS刷卡即赠一杯星巴克咖啡”的活动。咖啡的费用由A公司承担。
请问：星巴克咖啡能否向A公司开具增值税专用发票？A公司能否作进项抵扣？
答：星巴克咖啡可能在现场消费，也可能不在现场消费，前者按餐饮服务开票，后者按销售货物开票。由于“银行卡持卡人境外第一笔POS刷卡即赠一杯星巴克咖啡”，故A公司不应作为交际应酬费处理，A公司取得的17%的增值税专用发票可以作为扣税凭证抵扣销项税额。
14、关于高校收取行政事业性收费（如浙江大学的学历教育中的学费）符合财税[2016]36号文件第十条“非经营活动”的定义；同时36号附件3第八条从事学历教育免征增值税。
请问：符合条件的学历教育是属于非经营活动还是增值税的免税收入?
答：36号文件列举的符合条件的政府性基金或者行政事业性收费按照“非经营活动”不征增值税，是针对行政单位而言，而高校属于事业单位，不属于“非经营活动”，应按教育服务——学历教育服务，免征增值税。
15、某建筑公司与业主结算工程进度款时，工程结算单结算金额为100万元，合同约定工程结算时付款70%即70万元，工程验收时再付25%即25万元，剩下的5%即工修程保质金待保修期满付清。假定开票按合同约定日期开票，请问纳税义务发生时间及工程结算日应确认的计税收入是多少？
答：纳税义务发生时间为合同约定的付款时间，工程结算日应确认的增值税计税收入为70万元。工程验收日实际结算了剩余的30万元，只不过扣下5万元作为质保金。
验收日：
借：应收账款或银行存款25万元
借：其他应收款——质保金5万元
贷：工程结算27.03万元
贷：应交税费——应交增值税——销项税额 2.97万元(30/1.11*11%)
16、房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间是开发产品交付给业主的当天，还是取得索取销售款项凭据的当天，即书面合同确定的付款日期？并请分析房地产增值税应税收入的确认与企业所得税应税收入的确认的异同点？
答：房地产企业销售开发产品增值税纳税义务发生时间为开发产品交付给业主的当天，增值税发票应于纳税义务发生的当月开具。房地产企业《房屋销售合同》签订后至开发产品交付前取得的款项为预收款（包括首付款、全部房款），增值税纳税义务尚未发生，仅预缴增值税，不得开具增值税发票。鉴于业主办理按揭贷款需要提供发票的传统做法，一些地区的国税机关明确了过渡办法，允许按零税率开具增值税普通发票，但并不因此而改变增值税纳税义务发生时间。
房地产企业销售开发产品企业所得税应税收入的确认时间按《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定执行。
17、房地产开发企业既有老项目，又有在施工的自建自主经营酒店（酒店用于经营，单独核算且作为固定资产入账）。请问：该酒店是按进项税抵扣核算还是按视同销售计算销项税额？酒店的进项税能否抵扣，如何划分可抵扣金额？
答：房地产开发企业在酒店建造过程中取得的进项税额可以分2年抵扣销项税额，自建自用的固定资产不作视同销售处理，不征增值税。未来若将酒店资产对外销售时，按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）执行。
18、一般纳税人发生税法允许选择按简易计税方法的应税行为，是否可以随时选择简易计税方法？例如，税法规定一般纳税人的运输企业，取得班车运输收入可以选择简易计税方法缴纳增值税。某公司（一般纳税人）2016年6月成立并开始运营，有大量的购车进项税额，对于该公司提供的班车运输收入，是否可以先选择适用一般计税方法计算缴纳增值税，待进项税额全部抵扣再选择按简易计税方法，且36个月内不再变更？
答：企业可以先选择一般计税方法再选择简易计税方法，但是选择简易计税方法后，已抵扣的进项税额需做进项转出。假设该企业仅提供班车运输服务，其选择简易计税方法后，已抵扣的车辆进项税额，需根据车辆净值计算进项税额转出。
19、房地产企业交房时按照销售额减去土地成本确认销售额，在计算土地成本的单位成本时，可售面积用销售许可证面积还是实际可售面积？同时，在计算土地出让金可抵减进项税额时，会计上冲减主营业务成本，也就是说该部分抵扣进项税是不会影响开发成本的，不知道这样理解是否有误？
答：土地单位成本按照土地价款除以立项审批的实际总可售面积计算。
财税[2016]43号规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
该文只明确已抵扣的进项税额不计扣除项目。税法并不要求对按地价计算扣除的销项税从土地成本中剔除，故在国家税务总局未有新的文件出来前，允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算（不剔除抵减的销项税）。
