一、结论

免税。发票分类编码选择不正确，减免的增值税不需要单独做分录。

二、分析

根据《财政部国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税〔2016〕82号）第二条规定，对按照国家规定的收费标准向学生收取的高校学生公寓住宿费收入，自2016年1月1日至2016年4月30日，免征营业税；自2016年5月1日起，在营改增试点期间免征增值税。同时该文件也规定对高校学生公寓免征房产税；对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。

发票分类编码应为经营租赁，而不是不动产，因为你公司并没有销售不动产。增值税免税是指纳税人销售货物或者服务和无形资产,税法规定具有纳税的义务，但国家根据政策的需要，免除纳税人缴纳税款的义务，开票时税率栏选择免税，以不含税销售额确认收入，减免的税额不需要确认其他收益。

三、主要政策依据

《财政部国家税务总局关于继续执行高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税〔2016〕82号）

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