来源：国家税务总局海南省税务局12366   发布日期：2018-12-06

1、增值税：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十二条规定：“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。”、第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”、第十五条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”、第二十一条规定：“小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。”和第二十二条规定：“小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

因此，纳税人销售自行开发的房地产项目，应按上述文件规定向机构所在地主管税务机关预缴增值税税款和申报纳税。

2、企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第五十条规定：“除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点;但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。”

另根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第一百二十四条规定：“企业所得税法第五十条所称企业登记注册地，是指企业依照国家有关规定登记注册的住所地。”

因此，居民企业以企业登记注册地为纳税地点。

3、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”和《海南省地方税务局关于土地增值税预征时间调整及衔接问题的公告》（海南省地方税务局公告2011年第16号）第二条规定：“自2012年1月1日起，我省从事房地产开发的纳税人，您所取得的房地产开发项目销(预)售收入，应在次月15日前申报预缴土地增值税。”

另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知（国税发〔2009〕91号）第三条规定：“《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。”

因此，纳税人取得房地产项目预售款，应按上述文件规定向房地产所在地主管税务机关预缴土地增值税和办理纳税申报。土地增值税清算手续应向房地产所在地主管税务机关办理。

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