第一章总则
第一条为加强和规范全市房地产开发企业地方税收项目的征管,实现对房地产业税收科学化、精细化、规范化管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》《国家税务总局关于印发<不动产建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》(国税发〔2006〕128号)《安徽省房地产税收管理暂行办法》(皖地税[2005]76号)等有关规定,结合我市实际,特制订本实施办法。
第二条凡在我市范围内从事房地产开发的企业或其它经济组织(以下简称纳税人)销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品(以下简称销售开发产品)均适用本办法。
第三条房地产开发企业地方税收项目管理(以下简称“项目管理”)指各级地方税务机关根据房地产开发业特点,以项目为管理对象,通过采集项目资料,依托“安徽地税征管信息系统”和“淮南市房地产开票税控软件”数据信息平台,借助有关部门的项目信息,优化业务流程,通过发票控管、分类管理、信息传递与比对分析,掌握项目从设立到结束的全部信息情况,实现事前、事中、事后全过程有效管理。
第四条项目管理的主要对象是指纳税人在土地使用权取得、房地产开发、房地产销售和房地产竣工清算等环节依照税收法律、法规应缴纳(预缴)的地方各税费。
第五条本办法所称房地产开发项目是指纳税人取得的《建设工程规划许可证》所列项目。
第二章项目登记管理
第六条纳税人应在签订房地产开发合同并取得建筑业工程项目施工许可证之日起30日内,持下列有关资料向机构所在地主管税务机关进行房地产开发经营项目登记:
(一)《房地产开发项目情况登记表》(见附表1)的纸制
和电子文档;
(二)《房地产开发项目手册》复印件;?
(三)《建设用地规划许可证》、《土地使用证》复印件;
(四)建筑业工程项目施工许可证、建筑业工程施工合同复印件;
(五)中标通知书等建筑业工程项目证书复印件;
(六)主管税务机关要求提供的其他有关资料。
对无项目证书的工程项目,纳税人应提供书面材料,材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等;?
第七条纳税人在本市行政区域内异地从事房地产开发经营的,应同时持上条规定的有关资料及下列资料,向劳务发生地主管税务机关进行房地产开发经营项目登记:
(一)营业执照副本和税务登记证件副本;?
(二)纳税人的开户银行、帐号;
(三)《外出经营税收管理证明》(跨县经营时)。?
第八条纳税人房地产开发经营项目登记内容发生变化,应自登记内容发生变化之日起30日内,持《房地产开发项目情况登记表》的纸制和电子文档,进行项目变更登记。
第九条劳务发生地主管税务机关要对房地产开发经营项目进行认真核查、确认,并根据《房地产开发项目情况登记表》在“安徽省地税征管信息系统”——“登记管理”模块进行“项目管理”录入处理,生成税务机关项目登记管理编码。
第十条劳务发生地主管税务机关要加强与建设(规划)、土地、房管等部门的协作,主动获取、依法采集房地产开发经营项目信息,按照“一项一档”的要求,建立健全房地产开发经营项目档案,实施跟踪管理,提高对房地产项目的税源监控水平,全面掌握房地产开发经营项目税源状况。
第十一条房地产开发经营项目发生的所有地方税收,原则上由纳税人向应税劳务发生地主管税务机关进行项目申报纳税。因管辖业务不明确的由市地方税务局确定。
第十二条纳税人跨区(县)从事房地产开发经营的,应同时向机构所在地主管税务机关进行已纳税申报。
第三章土地使用权取得税收管理
第十三条纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管税务机关报送土地使用权证书或批准文件复印件,并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税,在淮南市房地产税控开票系统中进行登记录入土地税源数据。主管税务机关应及时将土地使用税的相关信息录入征管资料,并更新城镇土地使用税数据库资料。
第十四条纳税人取得的土地,属于城镇土地使用税开征范围的,自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间,按土地所在地的等级范围和税额标准申报缴纳城镇土地使用税。
第十五条纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。
第十六条各级税务机关应主动与土地管理部门进行信息交流,利用土地使用权交易信息,及时掌握取得土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息,了解和掌握城镇土地使用税税源,加强城镇土地使用税的征收管理。
第四章房地产开发与销售税收管理
第十七条房地产开发企业在开发过程中采取各种合作方式共同开发房地产的,以项目立项人(土地使用权权利主体)确定不动产所有权人为纳税义务人。
第十八条纳税人在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定申报缴纳印花税。
第十九条纳税人将自建的不动产对外销售时,其自建行为视同提供应税劳务,按“建筑业”申报缴纳营业税。
第二十条纳税人在销售商品房时,应在淮南市房地产税控开票软件“销售明细统计表”(附表5)中登记楼号、单元、房号、建筑面积、单价、合同价款、已收房款、发票号码、交款日期等数据信息。
主管税务机关应按月对房地产税控开票系统中涉及信息数据进行核对审查。根据纳税人填报的“销售明细统计表”,掌握各项目、各栋楼的销售进度、销售收入、发票开据、应纳税款等详细情况,与纳税人申报数据进行比对,开展纳税评估,实施动态管理。
第二十一条纳税人销售开发产品取得的收入应按“销售不动产”税目,按月申报缴纳营业税。销售不动产营业额为其向对方收取的全部价款和价外费用。纳税人出售开发产品应根据收入来源的性质和销售方式,按《安徽省房地产税收管理暂行办法》有关规定确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间。
第二十二条纳税人在申报缴纳营业税的同时,应按规定申报缴纳城市建设维护税和教育费附加。
第二十三条纳税人销售开发产品取得的收入应根据房地产类型按规定的预征率标准申报预缴土地增值税。
第二十四条纳税人与购房者书立的商品房购销合同,按“产权转移书据”申报缴纳印花税。实行印花税核定征收的纳税人,按照《安徽省印花税核定征收办法》规定的比例与要求进行核定。
第二十五条主管税务机关应与纳税人签订委托代征协议,并发给代征证书,委托其代征购房者应缴纳的印花税,并按规定支付纳税人代征税款手续费。
第五章房地产清算与注销税收管理
第二十六条对已竣工验收的房地产项目,凡达到规定清算条件的,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关应及时按照《土地增值税暂行条例》及《土地增值税清算管理规程》有关规定,对纳税人已转让的房地产项目进行土地增值税清算。清算采取备案管理制度,按季填报“土地增值税清算项目统计表”(见附表6)。
第二十七条主管税务机关在对房地产项目实施土地增值税清算时,凡符合《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十四条规定的,可实行核定征收。
第二十八条纳税人应就其销售开发产品所得按《中华人民共和国企业所得税法》规定申报缴纳企业所得税。
第二十九条纳税人在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计算当期应纳税所得额和所得税额,并按规定申报预缴企业所得税,待开发产品结算计税成本后再行调整。
第三十条纳税人进行成本、费用的核算与扣除按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》进行税务处理。
第三十一条纳税人以登记注册地为企业所得税纳税地点。
第三十二条纳税人应缴纳的其他地方各税,应按照相关税收法律和法规及政策规定执行,并按年填报“房地产企业其他涉税数据信息表”(附表8)。
第三十三条纳税人销售开发产品的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,应及时对项目应缴、已缴的地方各税进行结算,填制“纳税结算表”(见附表4)。主管税务机关应根据“纳税结算表”与日常管理掌握的信息进行比对,及时审核该项目应纳税款和各税缴纳情况。
房地产项目可售建筑面积销售完结后,纳税人、主管税务机关要按照房地产项目,对房地产收入、成本费用及申报缴纳的地方各税进行清算,及时补(退)各项税款。
第三十四条纳税人开发产品完全销售并进行地方各税清算后,由原项目登记主管税务机关负责办理项目注销登记。
第六章发票管理
第三十五条从事房地产开发经营的纳税人,区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。?
(一)同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人,可以在房地产开发经营劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票:
1.依法办理税务登记证;?
2.执行房地产开发经营项目税收管理办法;
3.使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。?
(二)不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人,由其房地产开发经营项目劳务发生地主管税务机关为其代开发票。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票:
1.完税凭证;?
2.营业执照和税务登记证复印件;?
3.提供劳务、销售不动产合同或其他有效证明;?
4.外出经营税收管理证明(提供异地劳务时);?
5.中标通知书等工程项目证书,对无项目证书的工程项目,纳税人应提供书面材料,材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等;
6.主管税务机关要求提供的其他材料。?
第三十六条自开票纳税人必须使用淮南市地方税务局开发、部署或认可的销售不动产发票开票软件,通过电子信息网络联通方式在主管税务机关的实时监控和授权下自行开票。
自开票纳税人应保持销售不动产发票开票软件与税务机关后台服务器网络环境的畅通,以便及时传输房地产开发经营项目信息和发票开具信息。
因特殊情况,自开发票纳税人发票开票信息不能及时通过网络传输到税务机关,纳税人应按照主管税务机关的要求,报告发票使用情况和相关查验信息。
自开票纳税人必须领购使用税务机关统一印制的《销售不动产统一发票(自开)》。
第三十七条自开票纳税人应按照主管税务机关要求,将房地产开发经营项目详细信息及时、准确录入销售不动产发票开票软件内。
第三十八条自开票纳税人应当按照《发票管理办法》的有关规定,领购、开具、查验、取得、保管、缴销发票,并接受税务机关管理和监督。
第三十九条自开票纳税人收取的预售定金、预收房款应向付款方开具发票。
销售不动产发票开具软件应当能够满足自开票纳税人预售完结汇总兑票业务需要。
第四十条代开票纳税人申请代开发票时,主管税务机关应通过“安徽地税征管信息系统”——“发票管理”模块为纳税人代开《销售不动产统一发票(代开)》。
主管税务机关门市代开发票时,对已纳入项目登记管理的纳税人,要在对应税务机关项目管理编码下进行项目开票。
主管税务机关要通过“安徽地税征管信息系统”——“发票管理”模块,按房地产开发经营程项目逐户加工生成收入台账,逐笔反映代开发票数量、发票号码、开具金额等,加强对代开票纳税人监控管理。
第四十一条房地产开发经营项目劳务发生地主管税务机关要加强对纳税人发票开具金额和纳税申报数额的审核比对。
机构所在地主管税务机关应对接收信息进行有效比对、分析,并将比对结果不相符的按照规定分别进行处理。
第七章信息传递与比对分析管理
第四十二条主管税务机关应定期深入房地产管理部门、房地产开发企业以及房地产中介机构等掌握第一手资料,并通过安徽地税征管信息系统与淮南市房地产发票税控软件相关数据资料进行比对,及时更新、完善数据信息。按上述各环节管理的要求,按季填报“房地产开发项目情况表”(见附表2)“房地产开发项目汇总表”(见附表3)和“纳税结算表”(见附表4)“房地产项目管理情况明细表”(见附表7)与“房地产开发项目情况登记表”(见附表1)形成完整的“房地产项目管理台帐”。
第四十三条主管税务机关应加强调研分析,利用相关软件平台,对采集的有关数据及时进行整理,按同比、环比等口径对当地房地产开发投资情况、土地购置情况、房地产开发施工和销售情况进行分析,评估房地产市场发展态势,预测其走势;在房地产市场分析基础上,对比有关房地产税收数据,分析税收的增减因素和变化趋势,并按季做出分析报告。对发现问题,及时采取有效措施解决,加强房地产开发企业税收管理。
第八章责任与违章处理
第四十四条税务机关工作人员要按时为纳税人办理相关税务事项,积极做好纳税服务,并依法对纳税人的情况保密;如有违规行为损害纳税人利益的,依有关规定追究过错人的行政责任。
第四十五条税务机关按季依绩效与责任制管理有关规定对项目管理成效进行考核。
第四十六条纳税人未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料以及主管税务机关要求办理的其他涉税事项,由主管税务机关责令限期改正,并根据《中华人民共和国税收征管法》及其他现行法律法规进行处理。
第四十七条纳税人未按规定取得和使用发票的,主管税务机关按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定进行处理。
第四十八条纳税人在本市行政区域内异地从事房地产开发的,其项目所在地和机构所在地的税务机关应加强联系与合作,因任何一方提供虚假信息、资料,以及不及时进行信息传递而造成另一方少征或不征应纳税款的,由淮南市地方税务局依法追究过错方的行政责任。
第九章附则
第四十九条项目管理实行信息化管理,由淮南市地方税务局统一部署实施。
第五十条淮南市房地产开发企业税收全面实行项目管理制度,主管税务机关对纳税人房地产项目开发、转让、竣工等环节税收,实行登记、备案、管理和监控、分析、报告;本办法未尽事项按照现行有关规定执行。
第五十一条凤台县地方税务局可参照本办法执行。
第五十二条本办法由淮南市地方税务局负责解释。
第五十三条本办法自2011年5月1日起执行。
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