- 不动产司法拍卖公告中的渉税事项如何划分
- 文号：无阅读：2677发文日期：2019-07-26
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来源：中国税务报 作者：刘金涛 发布日期：2019—07—26
最近一位朋友X君很烦恼：只因当年（2016年）一份拍卖公告，正被对方追着索要三十余万元的税款和相应的滞纳金。可是，在笔者看来，这一税案，真的有些冤啊。执行法官写拍卖公告时，对相关细节欠考虑是造成这一困境的主要原因。
案件回顾
1.2016年10月，X君经参与司法拍卖竞得一间店面，价款300余万元。缴纳相应契税，并替卖方（房地产公司）缴纳了相应增值税后，当月取得不动产产权证明。近日（2019年7月），卖方（房地产公司）的公司律师联系X君告知其未缴纳企业所得税、土地增值税，需要补税并缴纳相应滞纳金，合计三十余万元，要求其缴纳。
2.当年的拍卖公告显示，办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需要补缴的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水电费等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。
3.法院司法拍卖成交确认书写到，对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费等均由买受人自行承担，对由此而造成的无法过户与拍卖人无涉。
分析解释
1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。虽然本司法解释规定，自2017年1月1日起才施行。但2016年8月2日最高人民法院已经对外发布本司法解释。此前没有相关法规有明确规定的前提下，本案执行法院是有提前“参照”执行本司法解释可能性的，却没有这样做。很是遗憾！
2.在相关司法解释未生效前，执行法官为了拍卖房产能顺利过户，特别是在缴税问题上出差错，部分法院就按照上例中的说法对税费承担做了规定。这样法官是省事了，可能给竞拍人留下不少麻烦。试问：作为买受人，如何知道作为企业的卖方按照税法规定需要缴纳多少企业所得税和土地增值税？根据《企业所得税法》及《土地增值税暂行条例》的规定，企业所得税是按季度预缴、按年度汇算清缴；土地增值税虽然按照收入按期预缴，但待项目基本销售完毕时才会能进行清算。即不管是企业所得税还是土地增值税，都是在特定时点（年度结束或项目结束）才能知道具体需要缴纳多少税款。如果项目经营的不好，也可能不缴税或清算时退税。即使是主管税务机关也不能保证卖方到底需要缴纳多少税款。
3.如果卖方是个人，在司法拍卖过程需要缴纳的税费是相对容易确定的。因为个人买卖房屋，根据《个人所得税法》规定，按照财产转让所得缴纳个人所得。即以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%税率计算缴纳个人所得税。根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，个人销售住房暂免征收土地增值税。但对于个人转让的商业物业和土地等非住房，实务中一般按照核定征收率（3%至5.5%各地规定不等）直接进行征收。所以，如果是司法拍卖个人所有的房产，上例公告中的说法应无纠纷之风险。
笔者观点
具体到上例中问题，笔者提出的解决思路就是：1.等待对方起诉。即使是被诉，也坚持：房屋过程中涉及的税费只限于已经实际缴纳的契税和增值税及附加，不包括公告中说的其他税费。至于公告中说的诸如：企业所得税、土地增值税及营业税等，仅为法院的格式内容，对本案不适用。2.即使是法官以公告内容及成交确认书内容约定为由，认定买方需要承担卖方的一切税费。相应的滞纳金也不应由买方承担。根据《企业所得税法》《土地增值税暂行条例》等规定，企业缴纳上述税款需要填报详细的财务报表信息及相应的纳税申报表。这是税收征管法规定的作为纳税人的卖方企业的法定责任，买方无权也无义务代为履行。之所以出现滞纳金，是因作为企业的卖方未按时履行申报义务造成的。根据《合同法》规定，这一损失不应由买方来承担。
责任划分
如前述，此案发生在2016年10月，最高院的司法解释尚未正式生效。执行法官发布拍卖公告时，未考虑周全，造成买方当前困境。好在2017年起，相关的司法拍卖公告，一般都作出如下规定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由双方各自承担。”但很遗憾的是，仍有不少公告不分卖方身份，一律规定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费均由买受人承担。”
