- 营改增对房地产企业所得税有何影响
- 文号：无阅读：1836发文日期：2017-04-28
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来源：中国税务报 作者：冯治国 发布时间：2017-04-28
房地产开发行业营改增政策逐步完善，与此同时，营改增政策实施过程中对于其他税种的影响也日益显现，其中以企业所得税最为明显，集中体现在以下几方面：
增值税预缴政策
对预售收入确认的影响
按照目前营改增政策，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算，适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。营改增前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，计税依据为预售收入，缴纳的营业税作为期间费用进行税前扣除；营改增后，由于增值税属于价外税，不得在税前扣除，所以企业所得税如何处理显得尤为重要。
一种观点认为，企业就预售收入预缴增值税时，不能开具增值税专用发票，不进行价税分离，所以企业所得税应按照全额确认收入。另一种观点认为，虽然发票上没有价税分离，但增值税本身就是价外税，在企业所得税确认收入时不应包含相应的增值税税款。
房地产开发企业在具体操作上也不尽相同：一是将预缴的增值税依然按照原营业税的处理方式，直接作为期间费用税前扣除；二是按照预售收入全额确认企业所得税收入，暂不考虑增值税的影响；三是按照以“预售收入减去实际预缴的增值税”确认企业所得税收入；四是按照适用税率（征收率）进行价税分离，以分离后不含税价格确认所得税收入。
从增值税的本质属性出发，结合预缴办法的特殊规定，笔者认为应按照“预售收入减去实际预缴的增值税”确认所得税收入，不宜因为发票的使用而改变所得税的性质，更不宜突破所得税法的规定，而将增值税作为期间费用进行税前扣除。
差额征税政策
对应纳税所得额的影响
营改增政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
那么“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，在企业所得税方面如何处理？
从收入确认的角度看，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，相应增加了不含税销售额的金额。因此“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额应该作为增加企业所得税收入处理。从成本扣除的角度看，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，视为土地价款中包含的准予扣除的增值税，企业所得税税前扣除的土地成本则应该调减相应金额，因此，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额应按照冲减成本处理。从会计核算的角度看，按照《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定，是按照冲减“主营业务成本”进行处理的，如果税法没有明确规定，则应按照会计处理计算企业所得税应纳税所得额。
无论是“增加收入”还是“冲减成本”，最终对企业会计利润的影响是一致的，但对企业所得税应纳税所得额的计算会带来不同影响。“增加收入”方式除了通过收入直接影响应纳税所得额，还会通过增加扣除项目计算基数（如广告宣传费、业务招待费等）间接影响应纳税所得额的计算。在目前没有进一步政策明确的情况下，应暂按照会计处理计算应纳税所得额，即“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，在企业所得税方面应按照冲减成本处理。
营改增政策
对回迁房所得税处理的影响
回迁房的税务处理政策对房地产开发企业影响较大。房地产开发企业赔偿给回迁户的房子，按照企业所得税相关规定，应视同销售，按照开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认其视同销售成本。
营改增前，由于营业税是价内税，属于企业营业税金及附加的组成部分，符合税前扣除的基本原则，因此无论是作为期间费用扣除还是作为销售成本的组成部分进行扣除，均不会对企业所得税应纳税所得额的计算产生实质影响。营改增后，增值税是价外税，理论上销售价款中已经包含增值税，会计处理按照不含税销售额核算收入，增值税已经从收入中剔除，实质上转嫁给了买方，所以正常情况不存在缴纳的增值税在企业所得税税前扣除的情况。但是，对于回迁房视同销售问题，由于增值税无法转嫁给买方，需由企业自己承担，实质上是企业拆迁补偿成本的组成部分。因此，回迁房应缴纳的增值税应作为企业所得税视同销售成本的组成部分。
