• 【跟我从零学税法】契税篇之三：财税〔2018〕17号及契税管理规程
• 文号：无阅读：3650发文日期：2018-05-31

• 来源：税白天下 作者：老税官 发布时间：2018-05-31

  
  

  财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知

  财税〔2018〕17号

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财政局：

  为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》(国发〔2014〕14号)，继续支持企业、事业单位改制重组，现就企业、事业单位改制重组涉及的契税政策通知如下：

  一样的精神，不一样的描述。财税〔2018〕57号：为支持企业改制重组，优化市场环境，现将继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策通知

  一、企业改制

  企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

  企业改制免契税（两个并列条件）：原主体持有股权>75%；承继原企业权利、义务的。

  改制概念：公司法通篇只出现一次，没有具体解释。在第十八条第三款，公司研究决定改制。

  改建概念：财企【2002】313号第二条，公司制改建，是指国有企业经批准改建为有限责任公司（含国有独资公司）或者股份有限公司。

  变更概念：公司法第九条，有限变更为股份，股份变更为有限。

  如果，非公司→公司：改制；公司→公司：变更。那么，整体改制不应包括公司变更？那么，财税〔2018〕57号第一条：有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），描述错误？

  二、事业单位改制

  事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

  A.事业单位改制免契税：原主体持有股权>50%。

  B.土地增值税呢？没有列明；土地增值税条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。事业单位是土地增值税的纳税人。

  财税〔2018〕57号未提及事业单位改制，是一并属于“非公司制企业整体改制”和第四条的“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”？

  同一机关如此行文，易生歧义。

  三、公司合并

  两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

  公司合并免契税：原投资主体存续（投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动）；同土地增值税。

  （原出资人必须存在： 那就是允许吸纳新的投资主体了？；那就是一直存在，原出资人要退出，必须保留1元的投资，否则就不得免契税？）

  四、公司分立

  公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

  公司分立免契税：与原投资主体相同（投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。）；同土地增值税。

  （出资人不发生变动：那就是说前后出资人必须一一对应？不允许吸纳新的投资主体？不允许原出资人退出？）

  五、企业破产

  企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

  A.1.债权人（破产企业职工）承受，免；2.非债权人承受，安置原全部职工+≥三年劳动用工合同，免；3.非债权人承受，安置原>30%职工+≥三年劳动用工合同，减半。

  B.此段中两个分号的用法，导致表述错误！

  C.破产企业清偿债务的增值税、土地增值税：

  1.财税〔2003〕88号

  大连证券破产财产被清算组用来清偿债务时，免征大连证券销售转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

  2.财税【2016】36号

  （二十）被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。

  被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构，包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。

  3.破产清算、注销清算与破产清偿、注销清偿

  清算是大概念，清偿是具体行为，清算时发生以资产对外清偿的，发生了流转的应税行为。

  六、资产划转

  对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

  同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

  母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

  A.免征契税：承受政府行政性调整、划转的；同一（100%）投资主体间划转的；增资划转。

  B.应征增值税：母公司与其全资子公司之间权属划转；同一公司所属全资子公司之间划转；增资划转。单一的资产划转行为，应征增值税。

  C.不征收增值税项目：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

  七、债权转股权

  经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

  债转股：免征增值税、土地增值税、契税

  八、划拨用地出让或作价出资

  以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

  A.这里是真筹划：得让改制重组企业、事业单位与承受方，两方直接改制重组，免契税；政府过道手，承受方要缴纳契税。

  B.为什么要缴？已不是重组，套不上免征？符合条例中的出让，要征？

  C.同样是出让土地，为什么房地产开发企业能在开发项目销售额中扣除，也就是抵扣吧？而工商企业为什么不能抵扣？

  九、公司股权(股份)转让

  在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

  由直接购土地、购房屋筹划为购股权的老筹划，在营改增面前，没多少利益啦，好在契税还给面子，不征。

  本文快到最后了，怎么冒出个“不征收”，为什么不写免征？是因为权属不转移的原因吗？不是，前文的债转股等也有权属不转移的原因，写得是免征。估计是写累了。

  十、有关用语含义

  本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

  本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动;投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

  本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。

  税总发〔2017〕142号

  
  

   第一章 总 则

   第一条 为进一步规范契税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则等相关法律法规，制定本规程。

  第二条 本规程适用于契税管理涉及的申报征收管理、减免退税管理、涉税信息采集及应用、风险识别及防范等事项。

   第三条 契税由土地、房屋所在地的地税机关负责征收管理。

   第四条 地税机关要坚持服务与管理并重的原则，优化契税办税流程、精简办税资料、提高办税效率，同时，建立健全内控管理机制，防范管理风险。

   第五条 地税机关要密切与不动产登记机构的协作，切实落实先申报缴纳契税、后办理不动产权证书的管理机制。同时，要推动与国土、住房城乡建设、民政、工商及人民法院等单位合作，促进信息共享、管理协同、征管互助。

  第二章 申报征收管理

  第六条 地税机关要指导纳税人如实填写《契税申报表》中的项目、办理契税申报并提供相关材料。

  第七条 对纳税人报送的资料，地税机关受理人员应当审核资料是否齐全、是否符合法定形式。对申报资料齐全、符合法定形式的，应当受理。申报资料不全或不符合法定形式的，应当一次性告知需要补正的事项。

  第八条 地税机关要推广应用房地产批量估价技术评估存量房交易计税价格。对纳税人申报的合同成交价格高于地税机关计税参考值的，以申报价格作为计税价格;申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能提供正当理由，以计税参考值作为计税价格。

  第九条 纳税人申报缴纳契税后，地税机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

  第十条 地税机关应当将契税完税信息、减免税信息、不征税信息等及时传递给不动产登记机构。

  第十一条 地税机关要积极创造条件获取不动产单元代码，方便相关信息的查询、归集和使用。

  第十二条 地税机关要积极探索契税及房地产交易涉及的其他税种集成申报，减少纳税人涉税资料报送和办税负担。

  地税机关要不断优化契税申报征收流程，合理配置征管资源，提升纳税人办税体验。要积极拓展缴税渠道，提供POS机、网上银行等多种方式，方便纳税人缴税。

  第十三条 地税机关要大力推动与国土、住房城乡建设主管部门开展业务联办,实现直接调用相关部门数据，让信息多走网路、纳税人少跑马路。

  第三章 减免退税管理

  第十四条 契税减免税实行备案管理。

  第十五条 契税减免税备案资料根据相关法律、法规及有关文件规定确定。对相关资料能够通过部门信息共享获取的，地税机关不应要求纳税人另行报送。

  第十六条 对纳税人提请的契税减免税备案，地税机关应当根据以下情况分别处理：

  (一)备案的减免税资料存在错误的，应当及时告知纳税人并允许其更正;

  (二)备案的减免税资料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知纳税人;

  (三)备案的减免税资料齐全、符合法定形式的，或者纳税人已按照要求补正的，应当予以受理。

  第十七条 地税机关应当设立契税减免税管理台账，并按照档案管理相关规定将纳税人报送的备案资料进行归档。

  第十八条 地税机关要结合契税管理特点，根据本地区实际情况，有针对性地加强契税减免税事中、事后管理。

   第十九条 地税机关应当积极探索利用第三方信息对纳税人提交备案的减免税信息进行比对。

   第二十条 各省级地税机关应当加强本地区契税减免税管理工作的监督，建立契税减免税备案情况检查机制。

   第二十一条 对纳税人申请退还契税且符合以下情形之一的，地税机关应当受理。

   (一)已缴纳契税的购房单位和个人在未办理房屋权属变更登记前退房的;

   (二)已缴纳契税并取得房屋所有权证的单位和个人，房屋所有权证被法院判决撤销的;

   (三)税收法律、法规及政策规定的其他应予退还契税的情形。

  第二十二条 对符合契税退税规定的，地税机关应当按照退税管理有关规定为纳税人办理退税。

  第四章 涉税信息采集与应用

  第二十三条 地税机关应当根据契税管理需要，整合内外部涉税信息并加强相关信息应用。

  第二十四条 契税涉税信息分为三类:

  (一)土地、房屋权属转移信息，具体包括：

  1.国有土地使用权出让信息，包括受让人信息、土地坐落地址、出让面积、用途、成交价格、合同签订日期等;

  2.土地使用权转让信息，包括权属转移方式、转让双方信息、土地坐落地址、转让面积、用途、成交价格、合同签订日期等;

  3.房屋转让信息，包括权属转移方式、转让双方信息、房屋坐落地址、权属转移面积、用途、成交价格、合同签订日期等。

  (二)减免税信息，具体包括：

  1.纳税人家庭住房信息，包括纳税人家庭成员及其住房信息;

  2.房屋征收信息，包括被征收房屋信息、新购置(调换)房屋信息等;

  3.企事业单位改制重组信息，包括企事业单位改制重组具体信息、工商登记信息等;

  4.其他契税减免税信息。

   (三)其他信息，具体包括：

      1.不动产登记信息，包括权利人信息、土地/房屋坐落地址、面积、用途、不动产单元代码等;

  2.发票信息，包括销售不动产发票信息、销售土地使用权发票信息;

  3.其他与契税管理相关的信息。

  第二十五条 地税机关应当加强与国土、住房城乡建设、民政等单位的沟通与协作，建立信息共享或查询机制，提高契税涉税信息采集质量和效率。

  第二十六条 地税机关在确保信息安全的前提下,可以通过网络专线、政府信息平台以及移动存储介质等方式与相关部门进行契税涉税信息交换和查询。

  第二十七条 地税机关应当整合各个渠道获取的契税涉税信息，探索按不动产单元代码归集信息，建立契税涉税信息数据库。契税涉税信息数据库应当包含以下信息：【房屋登记信息系统可以不用搞了，这数据库已包含啦】

   (一)契税申报信息;

   (二)金税三期工程核心征管系统及老征管系统中契税征收信息;

   (三)销售不动产和土地使用权发票信息;

   (四)国土部门国有土地使用权出让信息;

   (五)住房城乡建设主管部门新建商品房销售信息、二手房交易信息;

   (六)不动产登记机构不动产登记信息;

   (七)契税管理需要的其他信息。

  第二十八条 地税机关应当利用契税涉税信息数据库加强契税征收管理、开展契税收入分析、提升纳税服务水平、识别并防范契税管理风险等。

  第二十九条 地税机关应当高度重视契税涉税信息保密工作。涉及与外部门共享信息的，应当签订保密协议，明确信息用途和保密要求。

  第五章 风险识别及防范

  第三十条 地税机关要及时梳理契税管理中的风险，不断优化征管流程，有针对性地加强内控机制建设，强化第三方信息比对，防范管理风险，促进纳税遵从。

  第三十一条 契税管理中的主要风险包括：

  (一)纳税人向不动产登记机构提供虚假不征税证明材料办理不动产权证书，产生不征税风险;

  (二)不符合契税减免税条件的纳税人，提供虚假减免税证明材料办理减免税备案，产生少征税或不征税风险;

  (三)纳税人在办理减免税备案后，改变土地、房屋的用途，不再符合减免税条件，产生少征税或不征税风险;

  (四)不符合退税条件的纳税人，提供虚假证明材料办理退税，产生误退税风险;

  (五)纳税人低报合同成交价格，产生少征税风险;

  (六)其他可能造成不征税、少征税、误退税的情形。

  第三十二条 地税机关应当科学设置契税申报征收管理流程和岗位。办税流程中应当设置申报信息复核环节，由业务复核岗人员对申报受理岗确认的申报信息进行核对。复核发现申报信息有误的，应当退回申报受理岗进行修正，不得自行修改有关信息。

  第三十三条 契税申报受理岗人员不得兼任业务复核岗工作，税款征收岗人员不得兼任票证管理岗工作。

  第三十四条 地税机关应当严格管理征管系统账号，禁止一个账号多人使用，杜绝一人全程办税。

  第三十五条 地税机关应当加强与本地区不动产登记机构沟通，向其明确告知契税不征税事项及办理流程。

  第三十六条 地税机关应当利用第三方信息对契税征收信息进行比对分析，及时发现信息差异，查找并堵塞管理漏洞。

  (一)将纳税人申报的土地、房屋交易信息与国土、住房城乡建设等部门的土地出让、房屋交易等信息进行比对;

  (二)将纳税人申报的个人及家庭信息与民政部门的婚姻登记等信息进行比对;

  (三)将契税征收入库信息、不征税信息与不动产登记机构的房屋、土地登记信息进行比对;

  (四)将纳税人提交的减免税备案、退税材料与国土、住房城乡建设、工商及人民法院等单位的相关信息进行比对。

  第三十七条 地税机关要不断完善应用房地产批量估价技术评估存量房交易计税价格工作机制，根据市场变化情况及时更新评估数据。

  第三十八条 地税机关要加强契税政策及管理制度的宣传，加大有关违法行为的查处和曝光力度，促进诚信纳税。

  第三十九条 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应当对本地区契税征收管理情况进行监督检查，及时排查和化解税种管理风险。

  第六章 附 则

  第四十条 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局可以根据本规程制定具体实施办法。

  第四十一条 未设立地方税务局、由国家税务局征收管理契税的，国家税务局执行本规程。【契税局的架构】

  第四十二条 本规程自2018年1月1日起施行。

  财政部　国家税务总局　住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税　个人所得税优惠政策的通知

  财税〔2010〕94号

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

  经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

  一、关于契税政策

  （一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

  契税减半：家庭唯一普通住房

  契税减按1%：家庭唯一普通住房；≤90平米

  第二套享受优惠筹划：离婚！

  反离婚避税条款：俩人间离婚再结的，两套的补税！

  征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

  房屋登记信息系统：全国联网了吗？

  具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

  （二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

  二、关于个人所得税政策

  对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

  【财税字〔1999〕278号：四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。】

  本通知自2010年10月1日起执行。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第一条有关契税的规定、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第一条、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第三条同时废止。

  财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

  财税〔2016〕23号

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

  根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：

  一、关于契税政策

  （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

  （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

  家庭第一套：≤90㎡，1%；>90㎡，1.5%

  家庭第二套：≤90㎡，1%；>90㎡，2%

  （三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

  按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

  （四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

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  三、关于实施范围

  北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策。

  本通知自2016年2月22日起执行。

  财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知

  财税〔2014〕4号

  各省、自治区、直辖市计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

  经研究现将夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策通知如下：

  在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

  本通知自发布之日起施行。《财政部 国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税〔2011〕82号)同时废止。

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