- 值得借鉴的土地成本分摊方法
- 文号：无阅读：1249发文日期：2017-03-27
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来源：威德税务
作者：发哥说税 发布时间：2017-03-27
房地产企业土地成本的分摊，关系到企业所得税和土地增值税计算。
企业所得税，按照国税发〔2009〕31号文件规定，土地成本分摊一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。也就是说，土地成本的分摊可按占地面积法，也可按其他合理方法，但除按占地面积分摊外的其他方式，必须征得税务机关同意。结合实务操作，未遇到如何具体操作，目前很多税务机关要求企业一律采用占地面积法，实质上企业所得税一般按占地面积分摊这么一种方法。
在土地增值税，并未规定必须首先按照占地面积分摊，纳税人在土地增值税清算时，对土地成本的分摊可按实际转让的土地使用权面积占可转让的土地使用权面积的比例计算，或按已售建筑面积占可售建筑面积的比例计算，也可按地税机关确认的其它方式计算。因此两个税种，对土地成本分摊存在差异，但无论企业选取哪种分摊方式，对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法，不能两种方法或者多种方法同时采取，企业需权衡业态类型和自持情况，测算后采取有效的分摊方法。
随州市市地方税务局关于明确土地增值税土地成本分摊方法的通知
随地税发〔2014〕81号
各县、市、区地方税务局，局内各单位：
针对土地增值税土地成本分摊采用占地面积法如何计算的问题，为确保政策执行的统一性，规避执法风险，实现税收公平公正，根据《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔２０１３〕４４号)及土地增值税相关政策的规定，现对占地面积法计算方法明确如下：
占地面积，是指地上建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。为便于计算，统一按照《建筑工程规划许可证》所附的一层施工平面图标注的地上面积计算。
占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。
对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础（即基础对裙楼和主楼均有承重作用）的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
具体计算方法如下：
第一步：按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
第二步：对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
１、普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本）
２、非普通住宅应分摊的土地成本=∑（每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
３、其他类型项目应分摊的土地成本=∑（每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本）
本文件自发文之日起执行。已经清算审核完毕的项目不再调整，尚未出具清算审核报告的项目统一按本文件执行。
随州市地方税务局
２０１4年１２月９日
