来源：税白天下 作者：老税官 发布时间：2018-04-13
【老税官：要点一、“提供物业管理服务的纳税人”所指对象是物业公司。总局解读，是对物业公司的特殊政策安排。】
【老税官：要点二、差额计税时，只能扣除自来水费。随自来水一起缴纳的污水处理费、垃圾费、水资源费等不得扣除。对于差额计税、可全额开专票的，如管理不到位，就是增值税链条的一道裂缝。】
国家税务总局公告2016年第54号规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
总局解读：一、有关背景。2016年5月1日全面推开营改增以来，我们陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，经研究，我们制发公告，对于物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排。二、主要内容。提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
【老税官：安徽国税有特例】
目前相当多的一般纳税人将房产出租给其他一般纳税人使用，出租方按水表数向供水公司缴纳水费，供水公司按3%开票给出租方，而按相关规定，出租方向租赁方收取的水电收入属于转售水电，需要开票征税。但出租方不适用简易征税规定，只能按适用税率缴纳增值税。营改增后，《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）对提供物业管理服务的纳税人收取水费规定进行了明确，对出租房屋的企业能否作为提供物业管理服务的纳税人实行简易计税政策?
安徽国税答复：一般纳税人将房产出租给其他一般纳税人使用，出租方向租赁方收取的自来水水费，暂可按照国家税务总局公告2016年第54号的规定选择简易计税方法开票缴税。
【老税官：只是答复了一般纳税人给一般纳税人暂可比照54号文件，差额计税、全额开专票。那小规模纳税人就比照不了？按3%全额纳税了】
【老税官：要点三、97号文件实际只是规定了自来水公司对污水处理费委托代收环节免税。最终环节呢？都把这个很重要的一点漏啦！】
财税[2001]97号：对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，免征增值税。
【老税官：要点四、一般纳税人缴纳的污水处理费和垃圾处理费可取得增值税专用发票。因为这两项收费，污水处理厂和垃圾处理单位，执行的是即征即退的增值税政策，不同于免税，可以开具增值税专用发票。】
财税【2015】78号：污水处理即征即退70%，垃圾处理（包括城市生活垃圾）70%。
【老税官：不过，垃圾费有点特殊，环卫部门收取的是否应税，不明确，各地政策不一。】
【老税官：可怜的物业公司，那么点水费，做了篇大文章。代收水费按差额计税，全额开票；代收污水处理费、水资源费、垃圾费按经纪代理服务，全额开普票，不得开专票。】
提供物业服务纳税人代自来水公司收取的污水处理费、水资源费，按照什么税目缴纳增值税？应如何开具发票？
答：提供物业服务的一般纳税人转收代付污水处理费及水资源费按照经纪代理服务缴纳增值税，可开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
【老税官：严格按税法来讲，实际上污水处理费就经过两道代收，人家有资格取得增值税专用发票的纳税人，也应取得专票啊。这些答复不够严谨。】
供水公司收取的水费总额中含有污水处理费（单价1.20元）、垃圾处理费。总额中包含的单独的水费，企业可以取得专票，污水处理费、垃圾处理金额是普通发票。对于污水处理费和垃圾处理费，供水公司享受免税政策。但是对出租企业就污水处理费和垃圾处理费向承租方开具普通发票，能否享受免税政策，建议予以明确。
答：出租企业收取的水费中包含的污水处理费和垃圾处理费如何缴税和开票，暂可比照供水公司的规定执行。
【老税官：电费、暖气费就简单些了。可物业公司够忙活的，要对每一家的这几项销售额一一区分，要开票，要申报。千万不能到物业公司干会计！】
提供物业服务的一般纳税人代收电费、暖气费，如何计算缴纳增值税？
答：提供物业服务的一般纳税人转收代付代收电费、暖气费，没有特殊简易计税方法，按照适用的税率或征收率缴纳增值税，一般纳税人采用一般计税方法，小规模纳税人采用简易计税方法，可全额开具增值税专用发票。
提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17%的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。
