来源：高金平税频道 作者：高金平 发布时间：2016-03-08
个人买卖二手房要缴哪些税？
近日，随着限购政策逐步取消、信贷放宽、配资参与、税收政策扶持等因素，一线城市二手房交易量增速明显。现结合最新出台的《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）及历年政策，对个人转让二手房涉及税收政策作简要分析，供实际工作中参考。
一、营业税及附加
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个人转让二手房依据转让方式、被转让标的、住宅类型、个人持有二手房时间等情况享受不同的税收待遇，列举如下：
（一）买卖
1.住宅
财税[2016]23号文件规定，从2016年2月22日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。执行该文件应注意下列事项：
（1）关于新旧政策衔接办法，个人转让住房营业税纳税义务发生时间在2016年2月22日及之后的，执行本文件。根据《营业税暂行条例》第十二条及其《实施细则》第二十五条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（2）上述营业税优惠政策不适用于北京、上海、广州、深圳四个地区（简称“北上广深”）。即个人在北上广深转让二手房仍按财税[2015]39号文件执行。财税[2015]39号文件规定，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”按差额征收营业税时，允许扣除的金额仅指房屋的买价，购置房屋缴纳的契税以及后期发生的房屋装修费用均不得扣除。
（3）办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
在界定普通住房与非普通住房问题上，国办发[2005]26号文件规定，“对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。”
上述文件中购房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间孰先原则确定。
个人将通过受赠（仅指捐赠给三代以内直系亲属以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人）、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
2.非住宅
依据财税[2003]16号文件规定，个人销售非住宅类二手房（如商铺），以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（二）赠与
根据财税[2009]111号文件，“个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”因此，个人发生上述情形之外的二手房赠与需比照上述二手房买卖的相关规定征免营业税。
（三）互换
个人将二手房互换，比照二手房买卖征免营业税。
二、个人所得税
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（一）买卖
1.住宅
根据国税发[2006]108号文件规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。需关注以下几点：
（1）转让收入
即房屋实际成交价格。当实际成交价格明显偏低且无正当理由时，税务机关有权依法核定。
（2）房屋原值
①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
③经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
⑤城镇拆迁安置住房：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，同时取得或支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，扣减或加上所支付的货币，再加上缴纳的相关税费。
（3）合理费用
含转让房屋时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金以及其他合理费用（住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等）。
其中需关注住房装修费用，对于个人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%；
个人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。另装修发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单时，不得作为装修费用扣除。
在扣减上述房屋原值及合理费用时，需凭原购房合同、发票等有效凭证并经税务机关审核后予以扣减。如个人不能完整、准确提供上述证明，税务机关可依据被转让住房所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，按住房转让收入1%-3%的比例内核定征收个人所得税。
根据财税字[1999]278号、国税发[2007]33号文件规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。此处“5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。其中，个人购买公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间三者之间孰先确定；个人购买其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期孰先确定；；个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
此外，财税[2010]94号文件规定，自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
2.非住宅
国税发[2007]33号文件规定，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。
个人转让非住宅类房产取得转让所得计征个人所得税时，可比照上述规定确认转让收入与房屋原值及合理费用后计算缴纳个人所得税。
（二）赠与
财税[2009]78号文件规定，“以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”
因此，对于上述情形之外受赠人取得受赠房屋，需按“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。《赠与合同》标注价格明显偏低或未标注房屋价格的，税务机关予以核定。现行税法对个人捐赠房产无视同销售的规定，个人将房屋对外捐赠不征个人所得税。
（三）离婚析产
国税发[2009]121号文件规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照国税发[2005]172号执行。
（四）互换
个人互换二手房，比照买卖环节征免个人所得税。
三、土地增值税
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（一）买卖
1.住宅
依据财税[2008]137号文件规定，对个人销售住房一律免征土地增值税。
2.非住宅
个人出售非住宅房屋需缴纳土地增值税。依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条、财税[1995]48号、财税[2006]21号、国税函[2010]220号文件规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、发生的评估费用、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不再作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
在无法取得评估价格，但能提供购房发票时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。其中，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（二）赠与
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。此处“赠与”仅指赠与给直系亲属、承担直接赡养义务的人或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
（三）互换
财税字[1995]048号文件规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
四、契税
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（一）买卖
1.住宅
财税[2016]23号文件规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。执行该文件应注意下列事项：
（1）对于个人购买家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，北上广深地区不适用。
（2）财税[2010]13号文件规定，“对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。”
（3）财税[2016]23号文件从2016年2月22日起执行。其中，营业税征免税优惠执行时间是指营业税纳税义务发生时间在2016年2月22日及以后的转让行为，而契税税率优惠是纳税人到税务机关申报缴纳房地产交易契税在2016年2月22日及以后的交易行为。
（4）国税函[2007]606号文件规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
2.非住宅
个人转让非住宅类房产，购入方不享受税收优惠，应按适用税率缴纳契税。
（二）赠与
依据农便函[2006]28号及财税[2014]4号文件规定，法定继承人继承土地、房屋权属免征契税；在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
依据《契税暂行条例》第二条规定，除上述情形外，其他接受捐赠房地产行为，均需缴纳契税。
（三）互换
《契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
五、印花税
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财税[2008]137号文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对于个人转让或购买非住宅用房，双方均需缴纳印花税。
