- 改进房地产交易环节的税收政策
- 文号：无阅读：1435发文日期：2017-08-09
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来源：中国税务报 作者：南京地税局课题组 发布时间：2017年8月9日
从20世纪90年代初开始，我国的房地产业逐渐成为地方经济发展的支柱产业之一。近年来，我国采取了一系列税收政策调节房地产发展，主要集中在房地产交易环节，这一环节涵盖税种广、征管难度大、税收优惠多、纳税服务要求高的特点十分明显。然而，在现行“重交易、轻保有”的房地产税制结构下，交易环节税制复杂、税负较重以及税种衔接不畅等问题，使得房地产税收调控没有显现出应有的效果。在当前即将实施房地产税改革的时代背景下，应从以下几个方面改进房地产交易环节的税收政策。
实施差别化契税。为稳定房地产市场的发展，抑制投机需求，短期内要进一步扩大差别化契税税率。对于正常的住房需求妥善保障，对高档住宅征收3% 或者更高的契税，而对普通住宅征收1.5%的契税。对居民的消费性购买给予减免税优惠，对商业地产实行差别化的优惠政策，同时降低租赁业税负。而对于持有时间不足3年的投机性交易实行从高税率课征，对持有期超过3年或者5年的消费性需求实行优惠税率等。
促进租赁市场发展。2017年6月，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。降低租赁环节的税负水平，简化缴纳手续，对活跃租赁市场，保障住房需求有着良好的推动作用。因此，建议将针对出租行为课征的增值税、印花税、城市维护建设税及教育费附加综合起来，设置房屋租赁综合税率，税率设为5%，全面简化租赁环节税制并降低税负，可将租赁收入纳入个人所得税中实行综合征收。
保障基本的住房需求。对经济适用房给予增值税税率优惠，以土地划拨形式取得土地所有权的，免征契税。对于开发商在开发过程中配套建设经济适用房和廉租房的，免征印花税和城镇土地使用税。在契税优惠方面，建议取消以“家庭”为优惠单位，改由个人名下住房情况结合面积，或者直接依据住房面积作为税率分档，90平方米（含）以下1%，90平方米到144平方米（含）以上2%，144平方米以上3%，这样高房价者承担高税负，低房价者承担低税负，符合量能负担原则。
加强银税合作提高遵从度。当前，存量房交易中90%以上的交易案例均办理按揭贷款，由于买房人对贷款数额的需求，办理抵押贷款的购房合同往往都是真实的市场交易价格。以往流程都是先办理产权再抵押贷款，目前南京市推出交易登记与抵押贷款同步开展。这样的情形下，税务机关只需与金融部门合作，获取买房人的抵押交易数据，就可以杜绝阴阳合同的发生。另外，目前人民银行的个人征信系统信息比较完善，而且直接与个人的贷款相关联，自然人有逃税、骗税、漏税行为的发生可以纳入征信系统，将大大提高自然人的税法遵从度。
完善土地增值税制度。对土地增值收益部分课税主要有两种形式：第一种是单独对土地本身进行课税，如台湾地区的地价税；第二种是将土地及附着在土地上的建筑物合并征税，而且不单独设置税种，并到财产税或者是不动产税内，如新加坡的土地及不动产年税。台湾地区参与土地增值收益分配的方式主要是税收形式，其中最主要的是土地增值税。具体做法是：规定地价、照价购买、照价征税、涨价归公。台湾地区的土地增值税是对土地交易中实现的增值进行征税，税制设计的目的是消除土地增值里的“不义之财”，达到了土地增值税设计的本源。因此，建议将土地增值部分的全部收入计征土地增值税，取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地增值税取代之，以有效抑制房地产的炒买炒卖行为。
构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式。建立健康的房地产市场，必须将税收的重心由交易环节转移到保有环节，对保有环节课税，使得卖方很难转嫁，较高的保有环节税负会增大房产拥有者的持有成本，迫使一部分持有者放弃多余的房产，这也是有益于提升土地利用效益的。
