来源：税白天下
作者：老税官 发布时间：2018-06-14
一、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号）
第三条 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
老税官：《土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。
一般来说，耕地转为工业用地或商业用地等，先由国土部门土地储备中心收储，此时要办理农用地转用审批。按实施细则规定，办理占用农用地手续通知的当天，就应缴纳耕地占用税。纳税人就是土地储备中心。有的已招标确认了一级开发公司的，也有由一级开发公司缴纳的情况。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第四条 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
二、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部 国家税务总局令第49号）
第三条 占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占用耕地征收耕地占用税。
第四条 经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。
未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
老税官：按照现行土地政策，“农用地转用审批文件中标明的建设用地人”的情况已不会发生，因为出让前要经过前期开发。
第五条 条例第四条所称实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
第三十一条 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。
第三十二条 纳税人占用耕地或其他农用地，应当在耕地或其他农用地所在地申报纳税。
老税官：对于房地产开发企业通过“招拍挂”取得的商品房开发的地块，已是净地，不再是耕地占用税的纳税人。
三、《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2007〕129号）
一、关于纳税人的认定。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。
二、关于计税面积的核定。耕地占用税计税面积核定的主要依据是农用地转用审批文件，必要时应实地勘测。纳税人实际占地面积（含受托代占地面积）大于批准占地面积的，按实际占地面积计税；实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税。
老税官：此条实质上有推翻暂行条例及实施细则的纳税人规定的意思，也导致了纳税人确定的不明确。申请用地人如不缴纳，可去举证实际用地人，税务机关可要求实际用地人缴纳。
网问：我们公司（假设为甲公司）从某县拿地1100亩，都是从某县下设的炳宏公司拿的，其中852.3亩有土地使用证，证上的土地性质为工业用地，土地使用证的记事上写着本证由炳宏公司转让而来。247.7亩没有土地使用证（大部分土地款已付，因没办成土地使用证，就押着大概150万元没有付款）。现某县财政让地税征收我们的耕地占用税，让按照1100亩交耕地占用税，有依据吗？
老税官答：
一、按照暂行条例和实施细则来理解
1.耕地占用税征税对象是占用耕地，纳税义务发生时间是办理占用农用地手续通知的当天，纳税人是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。
2.已办理土地使用证的852.3亩，属工业用地，如前期是占用耕地的，应在办理转用手续时纳税。
3.再按实施细则第四条来确定纳税人。从提问来看，甲公司是在土地使用证已办理后，通过转让拿地，不可能成为农用地转用审批文件中标明的建设用地人。
4.即便欠缴耕地占用税，所应追征的对象仍是办理农用地转用的用地申请人。
未办理土地使用证的247.7亩，仍应按上述原则来确定纳税人。
工业用地的转让是否合规，不在探讨之内。
可能情况：炳宏公司初次拿地时，因资金紧张，可能欠缴耕地占用税，导致部分地块未予办理土地使用证，转让后财政要求追缴。甲公司可与炳宏公司协商，在甲公司接受转让的土地价格合理范围内，尽快缴清耕地占用税，办理土地使用证。但是，纳税人仍应是办理农用地转用的用地申请人，如：炳宏公司。
二、按照国税发〔2007〕129号来理解
可对实际用地人甲公司追缴。但是，滞纳金该向谁追征呢？国税发〔2007〕129号略欠严谨。
四、《耕地占用税管理规程（试行）》（国家税务总局公告2016年第2号）
第六条 各级地税机关应积极与土地管理部门建立部门协作机制,定期开展耕地占用税涉税信息交换，建立健全“先税后证”源头控管模式,充分利用“以地控税、以税节地”管理模式和土地管理部门的“地理信息管理系统（GIS）”，探索对未经批准占地的联合执法工作机制。
上述“先税后证”的“证”指“建设用地批准书”。
老税官：现在还有“未经批准占地”？联合执法，查非法占地还是补税？
第十八条 凡在中华人民共和国境内占用应税土地建房或者从事非农业建设的单位和个人为耕地占用税的纳税人，应当依照《暂行条例》及其实施细则的规定缴纳耕地占用税。
第十九条 经申请批准占用应税土地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。
未经批准占用应税土地的，纳税人为实际用地人。
城市和村庄、集镇建设用地审批中，按土地利用年度计划分批次批准的农用地转用审批，批准文件中未标明建设用地人且用地申请人为各级人民政府的，由同级土地储备中心履行耕地占用税申报纳税义务；没有设立土地储备中心的，由国土资源管理部门或政府委托的其他部门履行耕地占用税申报纳税义务。
第二十条 纳税人临时占用应税土地，应当依照《暂行条例》及其实施细则的规定缴纳耕地占用税。
临时占用应税土地，是指纳税人因建设项目施工、地质勘查等需要，在一般不超过2年内临时使用应税土地并且没有修建永久性建筑物的行为。
第二十一条 因污染、取土、采矿塌陷等损毁应税土地的，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过2年未恢复土地原状的，已征税款不予退还。
第四十七条 符合以下情形，纳税人可以申请退还已缴纳的耕地占用税：
（一）纳税人在批准临时占地的期限内恢复所占用土地原状的；
（二）损毁土地的单位或者个人，在2年内恢复土地原状的；
（三）依照税收法律、法规规定的其他情形。
五、《海南省地方税务局关于明确耕地占用税纳税主体等有关问题的批复》
东方市地方税务局：
你局《关于耕地占用税纳税主体认定的请示》（东方地税发[2011]94号）收悉。 2011年1月10日，海南省国土资源厅《关于东方市2009-24号宗地农用地转用和土地征收手续的批复》（琼土环资审字[2011]30号）同意东方市人民政府申请建设用地24.9714公顷（其中：耕地8.6208公顷，其他农用地6.1672公顷），并由东方市国土环境资源局代表市政府统一办理了农用地转用批准文件，并将该地作为政府储备用地。同年8月11日，东方市政府通过拍卖方式出让上述宗地，海南中汇大地投资有限公司以价款32,156万元竞得该宗地土地使用权。经研究，现将有关问题明确如下：
一、关于耕地占用税纳税人和税负人的认定
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第一款规定：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。上述案例中，东方市国土部门代表市政府统一办理了农用地转用批准文件，该文件中没有标明建设用地人。因此，应认定为用地申请人，即东方市人民政府国土资源环境局的土地储备中心为耕地占用税的纳税人。海南中汇大地投资有限公司通过公开拍卖出让方式竞得2009-24号宗地土地使用权，成为占用该地从事非农业建设的实际用地人，因此，应认定其为该宗地耕地占用税的实际税负人。因此，海南中汇大地投资有限公司应将相当于耕地占用税额的价款支付给东方国土局的土地储备中心，东方国土局储备中心给该公司出具收款凭证。东方国土局的土地储备中心向税务机关缴纳耕地占用税。
老税官：感觉像是法院判案了？实际税负人是这么理解的吗？拍卖的土地价款中难道不已包括了前期开发费用？到底什么才是净地拍卖，净地拍卖价到底是什么内容？
二、关于契税计税依据的确定
根据《东方市国土环境资源局东方市滨海北路东侧2宗国有建设用地使用权拍卖出让竞买须知》第十条第十一款：竞得人须按规定向市财政、税务主管部门缴纳耕地占用税、契税等税费的规定可判断，竞拍2009-24号宗地成交价款32,156万元为不含耕地占用税的价款。海南中汇大地投资有限公司通过拍卖出让取得该宗地使用权，其契税计税税基应确定为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，即土地成交价款32,156万元和应负担的耕地占用税之和。
老税官：24.9714公顷=249714㎡，假设适用税额按6元/㎡，耕地占用税要缴1498284元；相应作为契税计税依据要缴，假设契税税率为5%，对应要缴74914.2元。共计1573198.2元，地价相应涨了6.3元/㎡，成本测算时不能漏算。
三、关于开具耕地占用税税票问题
在开具耕地占用税税票时，纳税人名称一栏应填写东方市人民政府国土局土地储备中心，在税票的备注栏注明实际负税人海南中汇大地投资有限公司。
老税官：
1.已是拍卖了才开具耕地占用税税票，不是在转批时就得缴纳吗？要自2011年1月10日起至开票缴纳日止，加征滞纳金?
2.增值税:不得在销售额中扣除耕地占用税；
3.所得税:这张税票可作税前扣除吗？
