来源：北京地税 作者：北京地税 发布时间：2015-08-04
案件导读：
房地产企业在开放商品房市场后，逐渐成为各级政府的支柱企业，如果不能有效把控房地产企业的税收，将会给国家财政造成巨大损失。如何把涉及房地产行业的案件查深查透，顺利完成税款入库等，本文从措施、方法等方面做了简要的介绍，对此行业检查具有一定借鉴意义。
一、案件背景情况
该案件是北京市地方税务局第四稽查局日常检查案件，检查组于2014年06月26日 至 2015年04月10日对北京TC世缘房地产开发有限公司2012年01月01日至2013年12月31的地方各税申报缴纳及发票使用情况进行了检查。
该单位成立于2001年05月10日，经济性质为其他有限责任公司，注册资金6000万元，经营范围为房地产开发，销售自行开发的商品房。在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税、代扣代缴个人所得税。
二、检查过程及发现问题
（一）检查预案
根据房地产行业的经营特点，检查组整理了房地产行业的税收政策，查询税款申报入库情况，比对分析后发现该单位相关税种的计税依据、入库税款的勾稽关系存在问题。据此，检查组制定了《税务稽查实施方案》，根据查前准备和分析结果，确定检查重点为营业税、企业所得税和城镇土地使用税，采用全查法进行全面检查。
（二）检查方法及发现问题
1.实地走访，了解情况
送达《税务检查通知书》、《调取账簿通知书》等有关法律文书后，检查组到项目所在地进行实地走访，详细了解该单位开发项目立项、房屋价格、购房人群，付款方式等情况。又与财务主管和销售主管进行了座谈，了解销售、收款情况，收到房款如何记账，如何结转收入和成本等。
2. 调取电子账，核实基础数据
为了便于核对数据，检查组调取了该单位相关年度的电子账簿及其他与项目有关的电子版资料。通过审阅电子账，检查人员能够从繁杂的各种数据中筛选出涉税基础数据，了解财务记账方法，把整个项目的销售、成本归集、收入确认、纳税情况从根本上查清查透。
3. 把握涉税环节，发现问题
该单位各项税款均在地税局申报缴纳，检查组针对检查重点认真核实各项数据。经过近一年的辛苦工作，发现该单位存在以下几项涉税违法问题：
（1）该单位营业税计税依据为预售收入和租金收入，经核实，该单位存在2011年多缴，2012年、2013年少缴营业税金及附加的情况，抵缴后还应补缴2013年营业税金及附加。
（2）该单位将预估的土地增值税清算税额，按预售收入分摊到各年进行计提，税法规定按预售收入的2%预缴，计提未实际缴纳的土地增值税在企业所得税前扣除。
（3）该单位以办理入住为节点，只结转了已办理入住部分的收入和成本，未按照竣工备案时间，在当期结转已完工产品预计毛利额与实际毛利额的差异。
三、违法事实及处理结果
（一）营业税金及附加
经检查，该单位少缴2013年营业税692774.33元，城市维护建设税48494.18元，教育费附加20783.20元。2012年地方教育附加138412.76元，2013年地方教育附加490474.83元。
（二）企业所得税
该单位开发项目核算计税成本确定三个成本对象，总占地面积38909.71平方米；可售总建筑面积178125.04平方米。截至2013年12月31日，该项目开发成本合计为2692603056.97元。三个成本对象分别于2010年12月，2011年11月，2013年11月办理竣工备案。
经检查，该单位2013年少结转主营业务收入495987195.00元；少结转主营业务成本113580031.94元；多计提并税前扣除营业税金及附加149140987.45元；调整增加以前年度的预计利润26628544.06元，调整减少当年的预计利润101026623.31元。总计检查调增应纳税所得额457150071.26元，该单位应补缴2013年企业所得税114287517.82元。
（二）处理结果及依据
1. 营业税金及附加
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，该单位应补缴2013年12月营业税692774.33元。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定，该单位应补缴2013年12月城市维护建设税48494.18元。
根据国发〔1986〕50号《国务院关于发布<征收教育费附加的暂行规定>的通知》， 国务院令第448号《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》的规定，该单位应补缴2013年12月教育费附加20783.20元。
根据京政发[2011]72号北京市人民政府《关于印发北京市地方教育附加征收使用管理办法的通知》的规定，该单位应补缴2012年地方教育附加138412.76元，应补缴2013年地方教育附加490474.83元。
2. 企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》，《中华人民共和国企业所得税实施条例》，京国税发【2009】92号《北京市国家税务局 北京市地方税务局转发国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》的规定，
调减该单位2012年应纳税所得额179299730.54元；调增该单位2013年应纳税所得额457150071.26元。
检查调整后，该单位应补缴2013年企业所得税114287517.82元。
3. 滞纳金
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该单位未按规定缴纳的2013年12月营业税，城市维护建设税，2013年企业所得税，加收滞纳金合计1316834.81元。
四、案例点评分析
（一）案例分析
1. 作为检查人员应当学习掌握财税知识，具备敏锐的洞察力，缜密的逻辑思维能力，强烈的责任感、使命感，还需要具备较高的语言能力和谈判沟通艺术。
2. 虽然总局2009年发布的31号文详细明确的规定了房地产企业在计算企业所得税的方法、步骤，销售收入的确认，开发成本核算等事项，市局也明确了所得税报表的填报口径，但极少有房地产企业完全按照文件规定执行，这说明税收政策宣传解读还不够广泛和细致，征管水平有待提高，但同时也为检查人员提供了锻炼和展示的平台。
[第三只眼注：国税发[2009]31号规定：
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
因此关于完工确认收入，估计较多房地产开发企业存在这样的情形的。]
3. 对房地产企业在检查期内有在售项目的，应当到项目所在地实地调查了解项目的基本情况，有助于发现涉税问题。检查人员要与企业人员充分沟通，使纳税人了解税收政策，认识到企业存在的问题。坚持依法行政、廉洁办案，少说多问多看，带着问题与纳税人交谈，会取得比较好的效果。
（二）工作建议
1. 加强业务学习，在实践中加以巩固
房地产企业的财务人员往往都具有丰富的财务知识和实践经验，检查人员的水平与他们的差距太远，往往会引起企业的不配合或者抗拒，造成沟通上的困难，既不利于检查的推进，也难以从他们身上学到专业知识。所以检查人员要不断加强学习，并在每次办案的实践中加以巩固。
2. 推广电子帐的使用，完善调帐软件功能
目前企业已经普遍使用电子记账，推广电子帐是大势所趋，当然也必须重视对记账凭证、原始凭证的检查。稽查局目前使用的是用友稽查软件，面对各式各样的财务软件，常常遇到不能调取或调取数据不全的情况，建议有关部门，对现用的稽查软件进行升级，适应电子查账的要求。
3. 正确认识稽查，履行应尽职责
对企业的检查，首要的是查补税款，提高纳税遵从度，但这并不是稽查工作的唯一，在查补税款的同时还要进行税务宣传，让纳税人了解掌握税收政策，减少失误，降低企业的经营风险，还应尽量做到检查一户规范一户，检查一个行业规范一个行业，通过检查提醒纳税人不要在同一个事项重复地犯错误。
4. 各部门通力协作，顺利完成任务
在案件查办过程中，市局各处室给予了很大支持，稽查处更是从案件查办之初就开始进行指导，在办案程序、与各处室协调方面做了大量工作；第四稽查局党组统一指挥，业务科协调上级部门，审理科推行审理前置，协助检查科组织证据，核对数据，明确政策和各类问题的处理方法，积极深入地参与到案件中来，对本案的顺利完成起到了非常重要的作用。只要各部门心往一处想，劲往一处使，通力协作，形成合力，再大再难的案件我们也有信心能够顺利完成，这是我们对本案查办最深刻的体会。
北京市地方税务局第四稽查局
2015年8月4日
