- 宗地容积率怎么算更准确
- 文号：无阅读：1035发文日期：2016-11-26
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来源：威德税务
作者：王军峰 发布时间：2016-11-26
基本案情:
A公司于2012年1月通过国有土地使用权出让方式取得一块土地，支付土地出让金及相关费用1000万元。该块宗地证载面积10000㎡，A公司与B公司约定将其中的4000㎡土地自2012年7月起出租给B公司使用，租赁期限10年。A公司在自己使用的6000㎡土地上建造了一幢厂房，建筑面积为3200㎡，B公司在承租的土地上自己建造了一幢厂房，建筑面积为800㎡，均于2012年12月完工。
2016年8月某区地税局检查A公司2013年的房产税时，发现其将600万元土地价值并入房产原值计征房产税，但税务机关计算应并入房产原值计征房产税的土地价值为640万元。
为什么会出现不同的计算结果？原来问题出在容积率的计算上。那么一块宗地，两幢不同权属的厂房，这块宗地的容积率到底应该怎么计算呢？
双方观点:
A公司认为其将4000㎡土地出租给B公司使用，在计算宗地容积率的时候应剔除该部分面积，即宗地容积率为3200㎡÷6000㎡≈0.53，自用的6000㎡土地价值为1000万元÷10000㎡×6000㎡＝600万元，应计入房产原值计征房产税。
税务机关认为A公司取得的该地块宗地容积率不应剔除出租给B公司使用的4000㎡土地，宗地容积率应为(3200+800)÷10000=0.4＜0.5，应按照应税建筑面积的2倍计算土地面积，计入房产原值的地价为3200㎡×2×1000万元÷10000㎡＝640万元。
法理分析:
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）的规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
何为宗地？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，其面积不包括公用的道路、公共绿地及公共设施用地等。通常，一宗地是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相连的几个地块时，则每一地块应分别划分宗地。当一个地块为两个以上权利人拥有或使用，而在实地又无法划分界线，这种地块称为共用宗地。
何为容积率？容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积除以规划用地面积。但在税收实践中，容积率是指实际容积率，在没有土地规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比确认该宗土地的宗地容积率。
案件思考:
笔者认为，本案中，A公司在计算宗地容积率的时候剔除了出租给B公司使用的4000㎡土地，分割同一宗地及宗地上建筑物来计算容积率的做法不符合容积率计算规则，应将同一宗土地上建筑物的总建筑面积与该宗土地面积之比确认容积率，但财税〔2010〕121号文件及其他相关文件并没有明确此情况下容积率计算方法。
由此案延伸思考，出租给B公司的土地，土地使用权人为A公司，但地面建筑物所有权人为B公司，那么，出租土地的地价应如何计算？是并入A公司的房产原值，还是并入B公司的房产原值来计算房产税？因此，笔者建议出台相关文件明确计算方法，规范房产税计税依据，从而堵塞税收征管漏洞，减少税收执法风险。
