来源：威德税务
作者：张晓蕾 黄通运 发布时间：2016-11-25
全面营改增后，企业于2016年5月1日后自建或购入的不动产，进项税额可以分期抵扣。在日常经营中，企业会根据需要对不动产的用途进行调整，同时调整进项抵扣及会计分录。
购入固定资产时的进项税额抵扣
A公司2016年6月1日购进一座楼房用于办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。购入当日取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，发票注明金额1000万元，增值税税额110万元。假设计算折旧使用平均年限法，预计使用寿命20年，无残值。
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，进项税额分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例60%，第二年抵扣比例40%。
因此，A公司110万元进项税额中的60%将在本期（2016年6月）抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13个月（2017年6月）抵扣。会计处理如下：（单位：万元，下同）
借：固定资产 1000
应交税费——应交增值税（进项税额） 66
应交税费——待抵扣进项税额
44
贷：银行存款 1100
已抵扣的固定资产转为不得抵扣项目的处理
A公司因企业需要，决定将此办公楼改为员工宿舍。按照国家税务总局公告2016年第15号文件第七条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
根据上述规定，可以分为以下三种情况处理：
1.假设A公司于2016年12月将该办公楼转为员工宿舍，计算方法如下：
（1）计算不得抵扣的进项税额。
不动产净值率=（1000-1000÷20÷12×6）÷1000=97.5%
不得抵扣的进项税额=（66+44）×97.5%=107.25（万元）
(2) 比较不得抵扣的进项税额与已抵扣进项税额。由于107.25万元大于66万元，则应首先将66万元做进项税额转出，接着将差额41.25万元（107.25-66）从44万元的待抵扣进项税额中扣除。
会计处理如下：
借：固定资产 107.25
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 66
应交税费——待抵扣进项税额41.25
2017年6月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 2.75
贷：应交税费——待抵扣进项税额2.75
2.假如甲企业2017年5月将该厂房转为员工宿舍，假设该厂房当时的净值减为550万元，计算方法如下：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不动产净值率=550÷1000=55%
不得抵扣的进项税额=（66+44）×55%=60（万元）
（2）比较不得抵扣的进项税额与已抵扣的进项税额。由于60.5万元小于66万元，则应直接将60.5万元做进项税额转出。
会计处理如下：
借：固定资产 60.5
贷： 应交税费——应交增值税（进项税额转出） 60.5
2017年6月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 44
贷：应交税费——待抵扣进项税额
44
3.假设A企业于2018年6月将该厂房转为员工宿舍，则计算方法如下：
（1）计算不得抵扣的进项税额：
不动产净值率=（1000-1000÷20×2）÷1000=90%；
不得抵扣的进项税额=（66+44）×90%=99（万元）
该厂房 60%的进项税额 66万元已于 2016年6月抵扣，该厂房 40%的待抵扣进项税额44万元已经于2017年6月抵扣。则已抵扣进项税额总额为110万元（66+44）。
因为计算的不得抵扣的进项税额小于该不动产前期已抵扣进项税额，纳税人应在当期按照不得抵扣的进项税额做转出处理。99万元应于2018年7月申报期申报6月属期增值税时做进项税转出。
会计处理如下：
借：固定资产 99
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 99
不得抵扣的固定资产转为可抵扣项目的处理
B企业为一般纳税人，于2016年5月斥资1110万元购进一栋楼房用作食堂，购进时取得增值税专用发票并已认证，但因用于集体福利故未抵扣增值税进项税额。11月，决定将该食堂改建为生产经营场所，假设不动产净值率为90%。
国家税务总局公告2016年第15号第九条规定，不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
则B企业应在12月做如下处理：
（1）计算可抵扣进项税额：
可抵扣进项税额=1110÷（1+11%）×11%×90%=99（万元）
（2）其中59.4万元（99×60%）可在当期用于进项税额抵扣，剩余39.6万元（99×40%）转入待抵扣进项税额，于2018年1月抵扣进项税额。
会计处理如下：
（1）2016年5月购进职工宿舍时：
借：固定资产 1110
贷： 银行存款 1110
（2）2016年12月职工宿舍改为生产经营场所时：
借：应交税费——待抵扣进项税额
59.4
贷：固定资产 59.4
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 59.4
贷：应交税费——待抵扣进项税额59.4
（3）2017年12月继续抵扣待抵扣进项税额中的剩余部分：
借：应交税费——应交增值税（进项税额） 39.6
贷：应交税费——待抵扣进项税额39.6
