来源：每日一税 发文日期：2018年7月27日
编者按：实务中，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税，可是判断庭唯一生活用房的标准是什么。本文试与各位老师探讨如下，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
一、基本规定
（一）个人取得财产转让所得，应按规定申报缴纳个人所得税。
（二）财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用税率为20%。
（三）财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
根据以上规定：个人出售住房，以转让住房的收入额减除住房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，以20%的税率征收个人所得税。
二、具体规定
个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
注意：自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
三、案例解析
【案例】 王小二是成都市锦江区三圣乡居民，2018年7月26日出售一套2008年以78万元购买的110平米的家庭唯一生活用房，售价220万元。问王小二如何缴纳个人所得税？
【案例解析】《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）：个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
因此，王小二出售自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。可是，如何判断王小二出售的是家庭唯一生活用房呢？
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
具备以下三种情形之一的，可认定为家庭唯一住房：
1.个人及其家庭成员（成员范围包括配偶以及未成年子女，下同）无住房，首次只购买一套住房。
2.个人及其家庭成员曾有过住房但目前无住房，重新只购买一套住房的。
3.个人及其家庭成员有非住宅但无住房，只购买一套住房的。
纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，应在纳税申报时提供家庭唯一住房证明。家庭唯一住房证明应在购房人所购房屋所在地区的房产登记机构开具。
综上所述，不难看出：王小二出售自用满5年，且是家庭唯一生活用房，取得的所得220万元免征个人所得税。
参考文件
《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）。
《国家税务总局关于发布《税收减免管理办法》的公告》（国家税务总局公告2015年第43号）。
《国家税务总局关于发布<减免税政策代码目录>的公告》（国家税务总局公告2015年第73号）。
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）。
