来源：每日一税 发文日期：2018年7月21日
编者按：大家都知道：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。但在实务中，个人住房转让个人所得税税前扣除房产原值如何确定呢？现以短文与各位老师探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
一、基本规定
1.个人取得财产转让所得，应按规定申报缴纳个人所得税。
2.财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用税率为20%。
3.财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
根据以上规定：个人出售住房，以转让住房的收入额减除住房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，以20%的税率征收个人所得税。
二、具体规定
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
房屋原值具体为：
1．商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2．自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3．经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4．已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
5．城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发＜城市房屋拆迁估价指导意见＞的通知》（建住房［2003］234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
三、案例解析
【案例】张三2010年购置第三套住房总价100万元，缴纳购房印花税500元，契税30000元。2018年7月20日以不含税价260万元的价格出售。问张三出售该房产的原值如何确认？
【案例解析】根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条规定，自2006年8月1日起，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，转让购置住房为商品房的，以购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为房屋原值，允许从其转让收入中减除。
根据以上规定，张三2018年7月转让的三套房，在申报缴纳转让住房个人所得税时，以购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为房屋原值，允许从其转让收入中减除。
张三转让住房的原值=100+0.05+3=103.05（万元）。
温馨提示：
1.个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
2.自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
参考文件：
《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定》（主席令2011年第48号）。
《国务院关于修改<中华人民共和国个人所得税法实施条例>的决定 》（国务院令2011年第600号）。
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108）。
《中华人民共和国税收征收管理法》（主席令2013年第5号）。
《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）。
