来源：每日一税 发文日期：2018年7月6日
编者按：大家知道，房产税的计征分为从租计征和从价计征两种，从价计征的房产税的计税依据为房产原值。现将从价计征房产税的房产原值有关事项与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
一、基本规定
一般情况下，从价计征房产税的房产计税依据为房产原值。房产的原值包括
房价、地价、附属设施和配套设施、地下建筑四个部分。
1.关于房价。对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
参考文件：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）
2.关于地价。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
参考文件：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
3.关于附属设施和配套设施。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
参考文件：
《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔1987〕财税地字第003号）
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）
4.关于地下建筑。
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值。
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作为应税房产原值。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
参考文件：《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）
二、特殊规定
1.免租使用。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
参考文件：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
2.无租使用、承典、融资租入。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
参考文件：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）
3.投资联营。对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
参考文件：《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）
三、案例解析
【案例】北京如意公司2018年1月1日到6月30日将一栋原值252万元的办公楼（该房产账面净值132万元）免租金提供给北京吉祥公司使用，请问该房产如何缴纳房产税？纳税义务人是谁？
【案例解析】根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
注意区分无租使用和免租使用。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。免租使用与无租使用的区别是，免租使用是租赁双方签订的租赁合同且约定有免收租金期限，在免租期限内由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。而长期无租使用，由无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
一句话：无租使用，由无租使用人，依照房产余值代缴纳房产税。免租使用，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
因此，北京如意公司将房产免租金提供给北京吉祥公司使用，应由北京如意公司按房产原值252万元申报缴纳房产税。
